제384회 임시회

제1차 도시건설위원회 회의

【의사일정 제 5 항 】

『전주시 건축 조례 일부개정조례안』

검    토    보    고    서

도시건설위원회

전문위원  이 광 진

전주시 건축 조례 일부개정조례안

검   토   보   고   서

1. 개정이유

□ 건축물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고 신·재생 에너지를 활용하여 에너지 소요량을 최소화하는 민간 건축물에 대해 건축기준을 완화하여 건축물과 환경에 미치는 영향을 최소화하고 동시에 쾌적하고 건강한 거주 환경을 제공하는 녹색건축물 조성을 활성화 하고자 함

□ 재개발 정비예정구역에서는 정비구역지정일까지 모든 토지소유자에게 조합원의 자격을 부여함에 따라 주거지역에서 분할제한 면적(60㎡)으로 토지분할(지분쪼개기)이 성행하여 일반분양분이 축소되고 조합원 분담금이 증가되므로 건축조례 대지분할제한 면적 기준을 강화하여 정비예정구역 내에서 투기목적으로 토지분할(지분쪼개기)을 통하여 조합원 자격을 취득하는 것을 방지하고자 함

2. 주요내용

가. 「녹색건축 조성 지원법」제15조 제3항에 따른 건축 완화기준 신설 및 완화기준 적용 신청서 별지 신설

나. 정비예정구역 내 주거지역 대지의 분할제한 면적 기준 상향지원

3. 참고사항

가. 관계법령

- 「건축법」,「녹색건축물 조성 지원법」, 「도시 및 주거환경정비법」

나. 사전 계획서 결재 여부 : 부

다. 예산조치 : 해당없음

라. 협의 등  : 협의완료(성별영향평가, 부패영향평가, 법제심사)

마. 규제심사 : 규제심사위원회 심사결과 “원안동의”

바. 중앙관서 사전승인 필요 여부 : 필요없음

사. 기타 필요사항

- 개정지시문 : 따로붙임

- 신·구조문대비표 : 따로붙임

- 민원(수시), 입법예고(2021. 6. 15. ~ 2021. 7. 5. / 20일간)

※ 제출의견 (찬성 44인 / 반대 3인) (세부내용 붙임 참조)

4. 검토의견

□ 본 안건은 「녹색건축물 조성 지원법」제15조 제3항에 따라 건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 건축의 활성화를 위하여 필요한 설계, 시공, 감리 및 유지관리에 관한 완화기준 및 재정지원에 관한 사항을 조례로 정하기 위하여 개정하는 내용과

제15조(건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성의 활성화)

① 국토교통부장관은 건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 건축의 활성화를 위하여 필요한 설계ㆍ시공ㆍ감리 및 유지ㆍ관리에 관한 기준을 정하여 고시할 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>

②「건축법」 제5조제1항에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)는 녹색건축물의 조성을 활성화하기 위하여 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 건축물에 대하여 제14조제1항 또는 제14조의2를 적용하지 아니하거나 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 그 요건을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2014. 5. 28.>

1. 「건축법」 제56조에 따른 건축물의 용적률: 100분의 115 이하

2. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이: 100분의 115 이하

③ 지방자치단체는 제1항에 따른 고시의 범위에서 건축기준 완화기준 및 재정지원에 관한 사항을 조례로 정할 수 있다. [제목개정 2014. 5. 28.]

□ 재개발 정비예정구역의 정비구역지정일까지의 모든 토지소유자의 조합원 자격 부여로 인한 투기목적의 토지분할 방지를 위하여 기존 분할제한 면적을 정비예정구역에 한해서 60㎡에서 200㎡까지 강화하는 내용임.

□ 주요사항은 에너지이용 효율 및 신재생에너지의 사용비율이 높고 온실가스 배출을 최소화하는 동시에 쾌적하고 건강한 거주 환경 제공이라는 녹색건축물 활성화를 위하여 건축주 또는 사업 주체가 녹색건축인증 및 건축물 에너지효율등급 인증을 별도로 획득한 경우 건축기준을 최소 3%에서 최대 15%까지 완화하는 내용으로 녹색건축 조성 지원법에 따른 조례기준 신설이며,

□ 주거지역 토지분할 제한면적과 관련한 상위법인 「건축법」제57조제1항 및 「건축법 시행령」제80조에서 언급하는 범위 안에서 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 고시된 정비예정구역에 대하여 주거지역 최소분할면적을 강화하는 내용으로 지분쪼개기 같은 인위적인 재개발 아파트 분양권을 받아내는 투기행위에 대한 억제의 일환이 될 것으로 판단됨.

제57조(대지의 분할 제한)

① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 법 제57조제1항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

[전문개정 2008. 10. 29.]

□ 서울, 인천, 대구, 울산, 같은 대도시의 경우 주거지역, 구역 구분 없이 90㎡까지 제한하고 있고 최소면적 기준은 지자체의 상황에 맞게 지정이 가능한 사항이오니 위 두가지 사항에 대한 위원님들의 심도 있는 심사를 바랍니다.

[붙임] 주민의견

□ 찬성의견

의견제출자	제출의견(민원)	조치내용
병무청구역재개발정비사업조합설립추진위원회	ㅇ 주민의견(2021.7.8. 민원) 1) 병무청 재개발 정비예정구역은 비경제적인 건축행위가 자행되어 원주민들의 피해가 늘어나고 있는 실정으로, 우리 추진위원회는 원주민들의 재산권을 보호하고자 더 이상 외부 투기 세력에 의한 지분쪼개기를 묵과할 수 없음 2) 전주시의 행위제한이 지연될수록 우리 구역은(지분쪼개기등을 통한) 토지소유자 수가 늘어 정비사업의 수익성에도 영향을 미쳐 원주민들이 피해를 볼 수 밖에 없는 구조임 3) 전주시에서 추진 중인 건축 조례 개정(60㎡→ 200㎡)을 조속히 이행하여 주시기 바람 ㅇ 주민의견(2021.2.16. 민원) 1) 다수의 원주민에게 피해가 가지 않도록 분양권 관련 조례 개정이 조속히 이루어질 수 있도록 조치 바람 ㅇ 주민의견(2021.2.4. 민원) 1) 최근 광주, 전주 공인중개사 및 일부 시공사 직원들이 투자자까지 끌어들여 토지 및 건물을 매수하고 지분쪼개기가 성행하여 향후 사업성 저하에 따른 원주민들의 피해가 우려되는 상황임 2) 2021. 1. 21. JTV 오전 뉴스에도 외부 투기세력이 난립하고 있음이 방영된 바 있으니 원주민들의 재산권 보호를 위해 해당 조례 개정 조속 추진 바람	ㅇ 반영

(44인)

□ 반대의견(3인)

의견제출자	제출의견(입법예고)	조치내용
조**	ㅇ 의견(‘21.7.5. 서면) 건축조례 개정에 반대합니다. 서울, 인천, 부산 등이 90㎡까지 필지 분할이 가능. 전주시가 200㎡으로 분할제한을 시행할 경우 원주민들 또한 피해를 보게 됨. 전주시는 단순하게 분할 제한으로 투기억제 할 문제가 아니라 근본적인 대책 마련이 시급한 실정임. 예를 들어 조합원 자격 취득 시점을 정비구역 지정 시부터 적용을 하되 전주시에서는 신속하게 정비구역 지정이 될 수 있도록 업무에 만전을 기하여야 할 것임. 또한 재개발 미동의자로 인하여 사업추진이 지지부진한 경우 외부 투자자들이 유입되어 사업에 속도가 붙어 원활하게 진행되는 경우도 있음.	ㅇ 미반영 □ (사유) 현실적으로 정비구역 지정을 위한 요건 구비와 절차상 상당 기간 소요 불가피
김**	ㅇ 의견(‘21.7.5. 서면) 건축 조례 개정에 반대합니다. 부동산 시장이 과열상태이다 보니 투기적 수요를 방지하고자 하는 정책은 이해가 가지만 부동산 시장에 침체기가 오면 미분양 문제가 이슈가 될수 있고, 재개발 예정구역이지 사실상 구역 지정이 안된 곳에서 타시도에서 시도 하지 않은 조례를 개정한다는 것은 형평성에 어긋 나다고 생각함 서울에서도 타 도시보다 강하게 90㎡로 하여 무모한 쪼개기를 방지하고 향후 부동산 침체기에 사업이 미분양 위험을 피할 수 있도록 하였음 법은 현 시점을 보는 근시안적 대처보다는 향후 많은 다툼을 방지하고 타 도시와 형평성을 지키면서 가야한다고 생각함	ㅇ 미반영 □ (사유) 과도한 토지분할(지분쪼개기)로 인한 투기세력 억제 및 원주민 보호
김**	ㅇ 의견(‘21. 6. 23. 유선) 타시군에 비해 강한 규제라고 생각함	ㅇ 미반영 □ (사유) 해당 지자체 여건에 맞춰 운영하는 사항