전주도시계획재정비안대안마련을위한행정사무조사특별위원회 회의록

  연일 특위활동에 위원님들 수고하십니다. 그리고 오늘 이자리에 자문위원님들 함께 모셨습니다. 먼길 오시느라 수고들 많이 하셨습니다. 고맙습니다. 오늘의 회의는 자문위원님들이 검토사항을 보고하는 순서로 진행을 하겠습니다. 토론회 진행은 심영배 위원님이 진행을 맞도록 그렇게 하겠습니다. 위원 여러분들의 협조를 당부드립니다.

  심영배 위원님 나오셔서 사회를 봐주시기 바랍니다.

  오늘은 우리 특별위원회에서 도시계획분야등 전문인 선생님들 수인을 초빙해서 금번 전주도시계획재정비안에 문제점과 보완사항을 중심으로 전문적인 의견을 특위 위원들이 청취하는 자리로 마련되었습니다.

  오늘 진행은 자문위원들께서 한분한분 나오셔서 검토결과를 말씀해 주시고, 다음에 위원님들과 질의응답을 나눈뒤에 정리종합하고 폐회하는 것으로 운영이 되겠습니다.

  그러면 진행에 앞서 오늘 귀한 시간을 함께 해 주셔서 저희들에게 고견을 주실 자문위원님들을 이 기회를 통해서 소개해 드리도록 하겠습니다.

  먼저 양해를 구하는 것은 회의장에 구조를 변경할수가 없어가지고 자문위원님들을 뒷자리에 모셨는데 많은 양해를 구하고요, 한분한분 소개를 올리도록 하겠습니다.

  먼저 목원대학교에 최정우 교수님이십니다.

  목원대 건축도시공학부 교수이시고, 대전광역시 교통영향심의위원회및 건축위원회 위원으로 활동하고 계시고, 건교부 수도권정비 실무위원회 위원, 그리고 충남 지방건설심위원회 위원, 한국토지공사, 대한주택공사, 대전도시개발공사 자문위원으로 활약하시는 선생님이십니다.

  다음으로 김주식 건축사님 소개해 올리겠습니다.

  김우식 건축사님은 전라북도 건축사회 간사 대의원으로 그리고 전주시 건축사회 총무이사로, 그리고 현재 가원 건축사 사무실을 운영하고 계십니다.

  다음으로 김상설 자문위원님을 소개해 올리겠습니다.

  위원님께서는 전북대학교 법학석사를 취득하셨고, 감정평가 자격을 취득해서 현재 정일 감정평가 법인 호남지사에 근무하고 계십니다.

  다음으로 오상득 위원님을 소개해 올리겠습니다.

  위원님은 대한공인중개사협회 전북지부 지부장을 맡고 계시고, 전주대학교 대학원 부동산학과에서 전공분야를 넓히신 분이십니다. 감사합니다.

  그러면 지금부터 위원님들 한분한분 중앙으로 모셔서 검토결과를 청취하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

  맨 먼저 모실분은 목원대학교 최정우 교수님이십니다.

  중앙에 이렇게 자리를 만들어 주셔서 상당히 부담스럽습니까.

  제가 처음 전화를 주셨을때 사실 전주 도시계획의 세부적인 사항들에 대해서 전주에 사는 시민도 아니고 그 다음에 전주시에 대해서 구체적인 연구들을 해오고 있었잖았기 때문에 제가 전주시의 도시계획에 대해서 얼만큼 말씀을 드릴수 있을까해서 점찮게 사양을 했는데 말씀주시면서 저한테 요청하신 부분들이 있었습니다.

  전주시에서 고민하는 부분들은 실제로 우리나라 도시 전체에서 생기는 여러가지 문제들을 객관적으로 봤을때 전주시가 지금 현재 도시계획을 해나가고 있는 사항들을 어느정도 적정하고, 다른 도시에 비교했을때 말씀이죠. 그리고 지금 현재 나아가고 있는 방향들이 옳은거냐 하는 것들을 좀 외부에서 봐주십사하는 요구들을 주셨습니다. 그래서 제가 미력하고 세부적인 자료도 많이 갖고 있지못하지만 그렇다며는 제가 여태까지 경험했던 그런 내용들과 최근에 돌아가고 있는 도시계획의 상황들과 연계했을때 전주시에서는 과연 어떤 부분들을 시의회에서 특별위원회를 구성하셔서 좋은 방향으로 끌어가실수있을까하는 것을 작은 보탬이라도 드리기 위해서 어떤 면에서는 조금 지역 현실에 맞지않는 말씀들도 드릴수있고요, 그 다음에 어쩌면 좀 지나치게 여기 계시는 분들께 부담이 될수도 있습니다. 그런데 어쨌든 솔직하게 편하게 말씀을 드리는 자리를 가지도록 하겠습니다.

  첫번째 말씀드릴 부분은 도시개발 전반에 관련된 부분들이 되겠습니다. 일단 전주시의 경우에는 다른 도시들, 대한민국의 대부분의 중소도시내지는 어떤 지역중심도시라고 할수있는 도시들이 갖는 특징들이 예전과는 달리 수도권을 제외하고 나서는 인구증가들이 급격하게 일어나는 곳들이 거의 없다는 겁니다.

  이러한 문제들을 향후에 각 도시의 도시개발들의 방향들을 새로 저희가 규정하는데 숙제를 주는 겁니다. 예전처럼 지방내지는 지역의 외곽부에서 인구유입들이 많다고 한다며는 인구가 증가할테니까 그것을 담보로해서 도시개발을 하며는 택지개발 사업을 했을때 아파트가 팔리게 될테고요, 그렇게 되며는 훨씬더 도시의 발전양상, 인구가 증가하는 만큼 도시개발을 해 나갈수있고 도시기 발전하는 방향으로 보낼수있을 겁니다.

  그런데 문제는 그런 현상들이 어느정도 정체되고 있다는 겁니다. 대부분의 도시에서 그렇습니다. 어떤 특별한 개발을 하지않는 곳에서는 인구의 증가가 거의 이뤄지지 않습니다. 옿려 수도권 지역으로 인구는 계속 빠져 나가고 있습니다. 아무리 지방분권을 하더라도 그 경쟁력을 이겨낼수없습니다.

  그래서 그런 측면에서 본다며는 인구가 주변지역에 유입될 인구들이 그렇게 많은가 하는 부분들입니다. 아쉽게도 전북지역의 여러가지 도시계획지표들을 살펴봤을때에는 인구증가율들이 미미하고 심지어는 인구들이 감소하는 상황들이 많습니다. 주변지역도 역시 마찬가지라고 보이고요, 그렇다고 한다면 전주시의 도시개발방향들을 현재 상당히 많은 부분들을 업조닝을 했습니다. 업조닝이라는 용어는 용적률 밀도를 높이는 방향으로 설정을 했다는 얘기인데요, 그 밀도들을 다 채울수있느냐, 채워지지않으며는 결국은 거기에 만들은 기반시설들에 대한 부담은 시민들이 내야 됩니다.

  예를들어서 외곽부에 도시개발택지개발 사업을 했을 경우에 외곽부택지 개발사업을 하면 도로나 이런 비용들을 토지공사나 주택공사에서만 비용을 부담하지 않을 겁니다.

  그사람들은 장사가 안되면 여기에 들어왔다가 감사를 받게되니까 적정 이윤을 보장받을려고 합니다. 그러면 누가 하게되냐며는 도시개발공사라는 지역의 세금을 가지고 운영하는 개발공사들이 투입되게되고 대부분의 손해는 도시개발공사들이 안게됩니다. 대전시에도 역시 마찬가지 문제들이 지금 현재 개발되는 사업에서 나타나고 있는데요, 그렇다고 한다면 그런 기반시설에 투입되는 것들이 과다하게 투입되게 되고, 상업지역이 과다했을때 3종 일반주거지역이 과다했을때, 그 밀도들이 채워지지않았을때, 그 다음에 적정한 비용들이 환수되지 않았을때 그 비용은 누가 대느냐하며는 결국은 기존에 살고있는 시민들이 추가부담을 하게 된다는 얘기입니다. 요령이 있는 사람들은 그리 이사를 가겠죠. 그렇게되면 어떤 문제가 발생하느냐며는 원도심에 쇠퇴가 다가옵니다.

  두번째 지적하고 싶은 말씀은 대부분의 수도권 일부도시를 제외하고나서 대부분의 도시에서 나타납니다. 심지어는 서울까지도 이 문제가 있었습니다. 도심부와 외곽지역의 밀도역전현상에 대한 문제입니다.

  도시개발을 하는데 있어서 쉬운 방법은 싼 택지를 골라가지고 싸게 매수해서, 아까도 문제지적을 해주신 위원님이 계십니다마는 싸게사서, 60만원에 사서 조성을 해서 2백몇십만원에 팔고 그다음에 그것을 가지고 아파트를 건설해서 다시 400만원에 파는 이런 현상들이 벌어지는 거죠.

  그랬을때, 물론 원가가 따로 계산들이 되겠습니다마는 그렇게되면 기반시설이 부족한, 기반시설을 새로해준 신도시 지역으로 원도심지역에서 전주 이주해 나가게 됩니다. 지금 시청이 들어서있는 이 주변지역의 원도심 지역들이 한옥지구나 아니면 여러가지 규제사항으로 묶여있는 상황에서 사람들은 편리한 아파트를 찾아서 나가게 되겠죠. 이러한 문제는 결국 어떤 숙제를 안게되느냐며는 아마 뉴욕이나 이런데에서 할렘이라는 이런 곳을 들어보셨을 겁니다. 할렘이 원래 흑인들 밀집지역으로 개발곳이 아니고 원래는 좋은 주거지입니다. -도심지역내에-. 그런데 사람들이 좋은 도심지를 찾아서 도시외곽으로 이주해 나가다보니까 도심부에 빈공간이 생겼고요, 그 빈공간에 흑인들이 들어와서 싼주거를 살게되는데 문제는 그 사람들이 집주인이 아니다는 겁니다. 그러니까 개선을 하지않습다. 개보수를 하지않고 벽지하나 새로 바르지않고 그러니까 점점 무너지는 집들이 되고 험한 도시가 되는 겁니다. 뉴욕시는 그렇게 많은 재정을 갖고 있지만 할렘을, 지금까지도 할렘은 흑인 밀집의 슬럼이라고 하나요, 저소득층이 사는 주거로 계속 유지하고 있을수밖에 없습니다. 그런 지역들은 개보수가 안되거든요. 제가 알고있는 많은 도시들, 서울에 원도심지역들, 그러니까 기존의 도심지역들은 대기업의 본사들이 들어와 있음에도 불구하고 인근 종로지역에도 주거환경개선사업을 해야되는 저소득층 주거들이 상당히 많이 밀집해 있습니다. 불과 20평 내지 15평되는 한옥집이 무너져가는데 개선을 할수가 없어요. 그런 주거들이 많이 포함되어있습니다. 제가 사는 대전지역은 원도심 문제가 심각합니다. 상주인구들이 거의 대부분 빠져나가서 주변의 아파트로 다 나가버렸습니다. 전주가 만약에 그런 개발들을 지속적으로 해 나가겠다고 판단을 한다며는 아마 대전처럼, 지금 대전은 어떤 일을 하냐면 원도심에 어떻게 돈을 쏟아부어가지고 원래대로 만들것이냐를 가지고 고민하고 있습니다.

  그러니까 원래 천천히 개발을 유도해 나가고 필요한 만큼만 개발을 했으면 지불하지 않아도 될 비용을 지금 지불하고 있는 거라고 말씀드릴수 있겠습니다.

  그래서 원도심 지역에대한 개발의 속도조정이 필요합니다. 여기에 시의원님들께서 많이 계시니까 원도심지역이 지역구이신 분도 계시고, 신도시예정지역에 의원이신 분들도 계실겁니다.

  그런데 결국은 그 비용들을 결국은 어느 일부에서 지는 것이 아니라 우리 시민들 전부가 지게 된다는 것을 저희가 미리 생각하고 다른 도시들을 선례로 삼아서 가슴속에 안고 있었었으면 좋겠습니다.

  그래서 제가 조언을 드리고 싶은 부분은 택지개발사업의 시기를 선택해서 정말 필요할때 개발을 하셨으면, 쉬운말로 풀면 그렇습니다. 조금 정리해서 말씀드리며는 단계적 개발들을 해야 됩니다. 그리고 점진적 개발을 해야 됩니다. 시기를 조정해야 되구요, 그래서 이런 개발사업의 시기를 조정하는 방법중에 하나가 택지개발사업에 지구단위계획을 적극적으로, 물론 택지개발사업을 하면 지구단위계획을 수립해서 적용을 하게 됩니다. 그때 현재 아마 제가 정확하게는 잘 모르겠습니다. 대전시의 경우에 250%, 제 3종 일반주거지역의 용적률입니다. 그런데 실지로 대전시 택지개발사업지구에서 이뤄지고 있는 실질 지구단위계획 용적율은 220%정도로 되어있습니다. 그러니까 용적률을 하향 조정을 해서 적정 용적률이 이뤄지게 하고 그렇게되면 개발밀도에 대한 부담들이 줄어듭니다. 그래서 공원녹지같은 것들에 대한 인센티브를 주고해서 적정개발이 이뤄지도록 만드는 것들이 필요합니다.

  서울의 경우에도 지금 현재 이뤄지는 서울시의 비싼 아파트 땅들에 대해서 개발이 이뤄진 아파트들도 용적률이 220%를 넘지않습니다. 물론 사업지역에 지어지는 주상복합아파트는 좀 다른데요, 이런 밀도조정을 통해가지고 단계적 택지개발사업시기를 선택하는 숙제들을 대전시는 가지고 있다고 보여집니다.

  또한가지 방법은 지상주차면적을 줄여가지고 지상을 녹지화하고 지하주차장을 많이 확보하는 문제들은 거기에 사는 사람들한테 쾌적성을 줄수있는데 그런 방법을 통해서 주택건설업체들은 조금더, 지금 당장 개발을 해서 막대한 이익들을 얻을려고 하지않고 점진적으로 정말 필요할때 분양이 잘될때를 찾아서 개발을 하게 될 것입니다.

  한가지 조언을 더 드리며는 원룸을 억제하고 기반시설에 대한 부담을 줄이는 방안으로 일반적인 이주자 택지내지는 원룸들이 지어질수있는 일반주거단지들에 대한 규정들을 조금 강화할 필요가 있습니다. -세대당 한대-, 대전시에서 지금 사용하고 있는 대전시와 서울시같은 경우에 세대당 한대씩의 주차를 하게 합니다.

  그런데 아마 대부분의 도시들은 0.5대내지 0.7대, 그러며는 원룸에 사는 사람들은 다 주거로 들어오기 때문에 실질적으로 차량들을 가지고 있습니다. 기반시설에 대한 부담을 줄이기 위한 여러가지 방안들, 이런 방안들을 통해서도 택지개발사업의 시기를 선택하는 그런 숙제들을 안을수있다고 보여집니다.

  저번에 검토하시면서 위원님들께서 몇가지 질의를 주셨습니다.

  그때 질의를 중에 어떤 특정 업체들이 개발들을 대규모로 하는 경우도 있습니다마는 잘게잘게 나눠서 개발을 한다든가 몇개의 아파트 동을 기반시설이 없는, 즉 도로나 공원같은 시설들이 없는 지역들에 무차별하게 개발하는, 특히 우려되는 도시의 주변부지역들이 되겠습니다. 그런 지역에 개발하는 것들에 대한 우려들을 말씀을 해주셨는데 올바른 지적이라고 판단됩니다. 계획에 따라서 개발을 해야 됩니다. 지금 현재 도시계획, 즉 국토계획에 대한 모든 조항들이 계획없이는 개발이 없다라는 방향으로 바뀌고 있습니다. 선진국들은 당연히 그렇게 합니다. 계획없이는 개발하지 않습니다. 그런데 우리나라 법은 어떻게 잘못되었는지, 일본의 법을 잘못따르다 보니까 일본에서도 하지않는데 무작정, 토지에 대해서는 무조건 자기 마음대로 개발할수있는 그런 특권을 누리고 있습니다.

  그런데 실지로 미국에서도 토지자원에 대해서 무작정 자유를 주지않습니다. 거기에 계획이 되어있는데로만 개발이 가능합니다. 즉, 자연녹지지역 이렇게 되어있을때 무조건 개발할수없습니다. 택지개발 사업을 할수없고, 도시기본계획에 만들어져 있고 그것을 따라서 재정비에 이미 지정되어있는 곳들만 개발하였습니다. 재정비를 자꾸 변경을 하게되죠, 그런 것들을 엄격하게 합니다. 그래서 지나치게 많은 개발들이 이뤄지지않게 만드는 그런 부분들이 있는데 계획을 하고 개발을 해야 될 것 같습니다.

  전주시의 기본계획과 도시관리계획을 살펴봤을때 외곽부의 개발들이 너무 많이 이루져서 도심부와 밀도역전 현상이 발생하는 문제들도 있지만 또 한가지는 계획보다는 단위사업체에 의해서 개발들이 이뤄진것들을 또 그대로 수용하고 그 주변지역을 높은 밀도로 개발되도록 유도하는 방향들이 상당히 많이 나타나는것 같습니다. 그래서 만약에 그 지역에 밀도들을 다 채우지 못하면 그 기반시설, 학교와 도로에 대한 기반시설은 누가 부담하느냐하며는 기존의 시민들이 부담하셔야 됩니다. 그 생각을 분명히 하셔야 될걸로 판단됩니다.

  또 한가지 주거환경개선사업이 있습니다.

  도심부의 시청 건너편에도, 제가 주거환경개선사업 건교부에 위원어어서 거기에 따라다니면서 전주시 사례들을 한번 살핀적이 있습니다. 주거과인가요, 그쪽의 담당자분께서 보여주시고 세부적인 내용들을 토론한 적이 있었는데 이 시청 뒷쪽에도 지구가 하나 있는 것으로 알고있습니다. 언덕배기 지구에 왼쪽편 지구는 개발이 이미 되었구요, 현지 개량방식으로 개발이 되었습니다. 그런데 저번에 도심부의 일부 지역에 대해서 2종내지 3종으로 도심부 지역에도 주거환경개선사업을 위해서 지정해 달라는 민원들을 제가 많이 읽었습니다.

  그런데 문제는 만약에 공동주택 방식내지는, 아마 3종 일반주거로 잡히게 되며는 공동주택방식들이 요구될 겁니다. 그렇게 되면 거기에 사는 저렴한 주택에 살던 세입자들은 다 쫒겨납니다. 대부분의 경우에 그렇습니다. 그렇게 되며는 그 사람들이 또다른 불량주거지를 만들도 또 어디에 살러가게 될겁니다. 그러면 취락을 만들고 그린벨트를 깨고, 그러면 그 그린벨트를 또다시 훼손해서 다른 방향으로 만들고 아마 그린벨트가 전주시에서는 이제 해제된 상황이고 거기에 따라서 여러가지 계획들을 수립하고 있는 것으로 알고있는데 그런 지역들에 무차별적으로 또다시 불량주거지들이 외곽 확산들이 이뤄질것으로 보입니다. 이런 현상들은 서울시나 대전시에서 우리가 쉽게 찾아볼수있는 사례들입니다.

  도시규모들이 확장되 간다고 판단을 할때에도 이런 현상들은 전주시에 상당한 부담으로 오리라고 생각이 됩니다.

  그런 면에서는 지금 현재 되어가고 있는 주거환경개선사업들이 현지 개량방식 위주로 계획된 것들은 잘된 부분들이라고 보입니다.

  하지만, 최근에 요구되는 것처럼 과도하게 공동주택방식으로 한다든가 이랬을때에는 아까 말씀드렸듯이 현지민들이 쫒겨나는 현상들이 발생하거나, 물론 그분들의 재산권이 유지되지않고 세입자로 전락하는 문제들도 발생할수있고요, 물론 주거환경은 조금은 개선은 됩니다. -아파트로 바뀌었으니까요.- 그럼데도 불구하고 그 아파트들에 대한 새로운 문제들이, 경관문제, 전주시의 역사적 이미지를 해치는 문제들이 다시 발생하게 될 겁니다. 이런 부분들에서 도시개발 전반에 대한 아까 말씀드렸던 몇가지 부분들을 저희가 조금 고민을 하면서 진행을 해야 되지않을까 생각이 됩니다.

  두번째, 제가 말씀드리고 싶은 부분은 지역 지구 지정에 대해서 공통적으로 위원님들이 말씀해 주신 부분들을 조금 검토를 해봤습니다.

  사실은 도시계획 담당부서에 가서 질의를 할려고 했습니다마는 잘 되지않아서요, 취락지역에 대한 여러가지 기준들을 정해야 되는데 조금은 제가 보기에는 밀도가 조금 낮고 면적을 너무 넓게 잡은 지역들이 있는가 하며는 어떤 지역들은 취락이 밀집되어있는 지역인데, 세대수도 꽤 많은데 지정되지 않는 곳도 있는 것 같습니다.

  이러한 문제들은 형평성 문제하고 관계가 있기때문에 기준을 정해서 접근할 필요가 있는것 같습니다. 아마 엔지니어링 회사에서도 그런 기준들을 아마 정했을거구요, 그 기준에 적절하게 되지않은 부분들은 어떤 이유들이 있는가 하는 것들을 위원님들께서 체크하셔서 질의를 하시는 것들이 필요하지 않을까 생각됩니다.

  두번째 문제는 소규모 지역지구 지정문제들입니다.

  아까 공업지역 내에 준공업지역으로 지정해주는 문제라든가 아니면 도심지역내에 나홀로 아파트같은 것들을 3종 일반주거로 지정해준 문제 이런 것들이 지금 현재 도시계획에 있습니다.

  물론 현상을 받아들여서 향후에 재건축이나 도시정비를 수월하게 하는 하나의 방법이 될수도 있습니다마는 반대로 그 섬처럼 되어있는 하나의 아파트에 하나의 아파트가 자신들의 이익에 대해서 강조하게 되면 주변지역개발들이 제대로 이뤄지지않는 문제들이 다시 발생하게 됩니다.

  예를들자며는 나홀로 아파트가 서있을때 주변지역하고 묶어서 도시정비를 하게되며는 적절한 150%에 1,2종 주거단지로 만들수가 있어지는데 그 지역을 빼고 주거지역을 만들게 되면 그 지역에 진입로, 그 주변지역에 일조 침해문제 등등이 여전히 20년 30년 계속해서 발생한다는 이야기입니다. 그런 면에서 최근 서울시 개발의 사례들이나 대전시에서도 도입할려는 제도들은 가구별 밀도라는 제도를 도입합니다. 하나의 필지별로 접근하는게 아니고 가구별로, 이 가구는 밀도를 200%, 이가구는 제2종으로 전부 묶어서 전체적으로 고도도 높이도 적절하게 조정을하고 과도한 높이를 가짐으로해서 밀도가 높아지는 것을 방지하는 거죠, 그런 방법으로 적절한 도시개발 패턴들을 유도해 나가는 것들이 있습니다. 조금 전문적인 부분들이 되어서 구체적으로 이해하시기는 쉽지않으실 것으로 보입니다마는 어쨌든 소규모 지역지구지정문제들은, 저번에 일부 위원님들께서 지적을 해주셨는데 타당한 지적이라고 보입니다. 그래서 준공업지역에 취락지역 되어있는 것들은 적정하게 면적으로 다시 재 구획할 필요들이 있습니다.

  그래서 그냥 있는데로 비뚤비뚤하게 구역지정을 하는 것들은 적절하지 않다고 보이고요, 적절한 곳에 적절한 형태로 재 구획해서 환지를 하든지 그런 방식들이 필요하다고 보여집니다.

  물론 주민의견수렴을 해로해야 되는 여러가지 어려운 문제들이 있겠습니다마는 도시계획의 실효성, 실제로 효과를 보는 문제에서 그런 부분들이 필요합니다. 만약에 그렇지 않으며는 그 주변에 공업지역내로 상업용도나 이런 것들이 계속 침투해 들어가게 되고 공업지역이 제기능을 발휘하지 못하는 문제도 거꾸로 생길수도 있습니다.

  그 다음에 많은 위원님들께서 지적해 주신 문제들인데 상징공원, 즉 덕진공원에 대한 개발을 최소화 했으면 좋겠다하는 지적에 대해서 역시 타당하다는 말씀을 드립니다.

  신규 도로를, 도시계획도로가 없던 것들을 신규로 개설하는 문제라든가, 아니면 도로를 확장하는 문제 이런 것들은 그 지역의 특성들에 맞춰서 해야 될 필요들이 있는것 같습니다.

  그러니까 고밀 개발이 필요한 지역들에는 당연히 도로가 확장되어서 개설을 해야되는데 덕진공원 내의 도로같은 경우에는 어차피 막다른 도로 내지는 지역의 관통도로가 아닙니다. 그렇다고 본다며는 과도한 교통량들을 통제하는 것들이 바람직하다고 보이고요, 신규도로를 개설하는 것들이나 도로를 확장하는 것, 그리고 일부 업조닝이 된, 보존녹지에서 자연녹지로 바뀐지역, 이런 지역들은 그다지 바람직한 도시계획의 방향이라고 보여지지않습니다.

  그런 부분에서는 덕진 공원은 공원 녹지측면에서 적절한 역할을 할수있게 하는 것들이 좋을 것 같습니다. 그런 면에서는 지나치게 체육시설이라든가 이런 시설지구로 많이 지정하는 것들도 덕진공원의 상징성들을 훼손하는 부분들이라고 볼수있을거 같기도 합니다.

  마지막 말씀드릴 부분은 민원과 관련된 부분입니다.

  아까도 민원말씀도 같이 드렸는데요, 많은 부분에서 제가 사진이라든가 현장과 연계해서 보기가 어려웠습니다. 그래서 직접 가볼수있는데는 오늘 아침에 몇군데 주요하게 지적해 주셨던 곳들을 전주역 앞쪽이라든가, 아니면 공원 뒤쪽에 신규로 개발하는 아파트 단지라든가, 그래서 우회도로를 통해가지고 몇군데를, 전에는 도심으로 들어오는, 관통도로를 통해서 들어오는 바람에 못봤던 지역들을 오늘 우회도로로 오면서 서서 구경을 하고 찾아보고 제가 왔는데요, 대부분 외곽지역에 3종 일반주거지역으로 묶인, 그러니까 업조닝이 된, 왜냐하면 기존에 2종으로 일반화 되어있었기 때문에 업조닝 지역들에 대해서는 아까 지적했던 문제들을 공통적으로 느낄수있었고요, 그런데 많은 민원들 중에서 도심부도 그렇고 외곽부도 그렇고 3종 일반주거지역으로 업조닝해달라는 요구들일 상당히 많았습니다.

  그 요구는 몇가지로 나눌수가 있는데요, 하나는 일단 재산권을 조금이라도 더 많이 얻을수있는 이유로써 그런 주장을 하신 분들도 계십니다. 그런 분들의 요구는 기존에 도시계획을 수립한 쪽의 의견이 오히려 더 타당한 것으로 보여지고요, 반대로 어떤 지역들에 있어서는 외곽지역임에도 불구하고 과당개발들을 처음에 요구해서 3종이나 이런 고층개발들이 유도된 지역들이 있습니다.

  물론 서울시와 비교해서는 3종 주거지역이나 이런 것들이 부족하고 그 다음에 고밀도 개발들이 안되어있으니까 도시발전을 위해서는 조금 고밀도 개발을 유도할 필요들도 있다고 판단하셨을지 모르겠습니다. 아까 말씀드렸듯이 도시개발의 추세는 계속 늦춰지고 있습니다. 그 다음에 도시의 인구유입도 늦춰지고 있습니다. 그런 측면에서 본다며는 한없이 외곽확장, 외연을 확장하는 도시개발방향, 3종 일반주거로 업조닝해달라는 그런 요구들은 조금 도시계획부에서 오히려 추가적으로 고민들을 더 해봐야 되지않겠는가하는 부분들이 있어서, 제가 사례들을 하나하나 살펴볼수있었으면 그 사례 하나하나마다 다른 도시와 비교했을때 적정성들을 말씀드릴수 있겠습니다마는 거기에는 글로만 표현되어있습니다. 그래서 전반적으로 말씀드릴수밖에 없는 부분들을 양해해 주시기 바라고요, 구체적인 민원은 몇가지만 말씀드리겠습니다.

  한옥지구 민원이 있어서 도로 확장을 아마 지금 현재 중앙로라고 되어있는 중 2-2도로로 잡혀있나 봅니다. 그런데 그 도로이 확장들을 하지말아주십시요하는 민원들이 있었습니다. 이런 부분들은 이유가 한옥지구의 특성들을 살리고 지니친 통과교통들을 줄여달라는 요구입니다. 이러한 부분들은 도로확장의 편익보다 지구환경보호를 요구하는 주민들의 요구이기 때문에 어떤 면에서는 주민들이 스스로 편익을 포기한 현상이라고 볼수있습니다. 이런 경우에는 어떤 면에서, 물론 반대의 여론들도 있을수 있습니다마는 민원들을 다시한번 검토해 보는 것들이, 다른 민원들과 달리 좀 구체적으로 검토해서 수용할수있으면 수용하는 것들이 바람직 하지않나 생각이 되고요, 그 다음에 기존 주택을 재건축하는 부분들에 대한 문제제기들이 꽤 있었습니다. 재개발 내지는 재건축을 하고자하는데 이 지역들이 이미 지구지정이 되어있어서 사업이 추진되는데 2종 내지 1종으로 생각보다 높게 지정되지않아서 밀도의 문제들을, 그러니까 기존의 밀도를 채우지 못해서 문제가 있다라고 지적하는 부분들이 있는것 같습니다.

  이 부분들은 아까 말씀드렸듯이 그 주변지역과의 면적인 부분에서 불럭전체서 체크해 봐야 됩니다. 제가 여기 나온 면적과 이런 것들이 표기가 되어있지않아서 '몇-몇' 필지로만 나와있어서 하나하나 찾을수가 없었습니다.

  그런데 이게 그 지역 전체가 그런 민원들이 많고 그 다음에 경관이라든가 주변에 한옥보존지구하고는 거리가 있다든가 아니면 주변에 단독주택지로 이미 아파트지구로 둘러쌓여있는 지구들 같은 경우에는 면적으로 아파트 한두동을 위주로해서 허가를 내줘서는 안되고요, 몇개의 주면지역과의, 이건 형평성이라는 측면보다도 주변지역과의 균형개발이라는 측면에서 살펴봐야 될것으로 생각됩니다.

  그래서 그 두가지 민원정도는 구체적인 검토들이 필요하지 않는가하는 생각들입니다.

  민원의 갯수로는 사실 꽤 됩니다. 재건축과 관련된 민원들이 거의 5개에서 10개 사이 되기때문에 검토들이 필요하지않는가 생각이 됩니다.

  제가 시간이 많이 지났는데요, 전주시에 매번 올때마다 살펴서 느끼는 점들은 새로 만들어진 대전과 같은 도시가 아니기 때문에, 역사성이라는 것들은 돈주고도 살수없는, 몇조를 주고도 살수없는 굉장히 중요한 자산입니다. 그런데 그러한 자산들을 한번 잃고나며는 다시 찾을수가 없었습니다. 대전시의 경우에 100년밖에 안된 도시입니다. 그런데 불과 70년전도 공주였습니다.

  그런데 그 도시가 대전역 주변지역을 중심으로해서 발전이 되었었는데 도청이 들어갔던 주변지역에 양호한 주거지들이 아직도 남아있습니다.

  그런데 둔산개발을 하고 노원지구개발을 하면서 도시의 중심들이, 인구들이 많이 이전을 하고 나서 보니까 그 지역들이 쇠퇘해서 없는 사람들이 사는 동네처럼 되어버렸습니다. 한 집당 150평 200평씩 되는 이런 양호한 주거지들도 많이 있거든요. 그런데 그 주거들도 살아야 될만한 적정한 사람들이 살지않고 인제 점점점점 시간이 지나면 이상한 개발들이요구되고 어마 정체없는 도시로 변해갈 것으로 보여집니다.

  저는 전주시가 그런 전철을 밟지않기를 바라고요, 그 다음에 여기에 주워져있는 여러가지 도시 이미지중에서 역사성이라는 것은 굉장히 중요하다고 판단되고, 아마 그러한 부분들을 여기에 계시는 위원님들은 굉장히 자부심을 갖고 저한테 말씀들을 많이 해주셨습니다. 그래서 그런 부분들이 계속 지켜질수있고 그 다음에 대한민국에서도 역사성이 높은 도시로 남기를 기대하면서 이만 줄이도록 하겠습니다. 감사합니다.

  위원님들의 의견을 일괄청취하고 질문을 할까했었는데 편의상 또 장소적 관계도 있고해서 교수님 말씀에 이시간을 통해서 질의응답을 하도록 하겠습니다.

  그러면 질의하실 위원님 계십니까.

  김영춘 위원님 말씀하시죠.

  교수님, 말씀 잘들었고요, 본위원 역시 외곽지역을 지양하고 구도심동 활성화에 대해서 강조하고싶은 요구하고싶은 사람입니다.

  전주시를 보았을때 현재 구도심동을 1종으로 하고 있는 실정이거든요. 1종에서 지구단위 지정을 했을때 할수있는가, 방법이 있는가, 그리고 장점 단점에 대해서 간단하게 설명을 해주시면 고맙겠습니다.

  외곽부에 3종 일반주거지역이 되면 250%내지 300%되는 용적율의 아파트를 지을수있으니까 사업성이 있는데 도심부에 1종 2종을 묶어놨을때 사업성이 있을까하는 말씀인거 같습니다.

  물론 높은 용적율을 가지면 사업체들은 많이 들어올 겁니다. 그런데 그렇게 되며는 새로운 부담들이 생깁니다. 학교들을 추가로 증설해야 됩니다. 또 도로도 넓혀줘야 되고요, 도심부에 그럴 여지들이 없다는 것은 이미 지가들도 많이 높아져 있고 실질적으로 도시개발의 양상에서 추가적인 도시 대규모 개발은 어렵습니다.

  그렇게 본다며는 최근에 도시계획의 양상은 기반시설 연동제입니다. 그래서 적정한 기반시설에 맞춰가지고 도시계획에 용량들을 정해야 됩니다. 제가 보기에는 전주시 도심부 지역들은 과도한 개발들을 통해가지고 지어져서는 안되는데 그것을 적정한 개발은 제가 보기에는 150에서 200되는 1,2종 주거지역정도면 적절하다고 보여집니다.

  1,2종 주거지역의 경우에 별로 지을게 없다라고 판단하시죠. 그런데 그렇지 않습니다.

  서울시 지역들에 보면 구반포아파트가 5층 아파트입니다. 그래서 다닥다닥 붙어있죠. 그 지역의 경우에 85%의 용적률을 가집니다. 굉장히 낮습니다. 그다음에 12층 짜리 그 주변지역에 신반포 아파트 단지가 있는데 거기에는 12층 짜리 아파트들이 지어져 있습니다. 아마 2종 일반 주거지역으로 묶이게되면 10층내지 12층정도의 아파트를 짓게되게 되는데요, 많이는 15층까지 지을수있게 하는 곳들도 있습니다. 도시마다 다른데, 그렇게 되어서 만들어진 신반포지역의 아파트 단지들의 용적율이 150%를 넘지않습니다. 그러니까 2종 일반주거지역을 짓더라도 그러니까 지금 높이들이 30층 이런 아파트들이 도심외곽부에 펑펑 들어가는 것은 과도한 개발이라는 겁니다. 서울시에서도 300%가 넘는 개발들은 거의 이뤄지지않습니다. 서울시에서도 지금은 220%정도 개발을 하며는 더이상 개발이 필요가 없다고 생각을 합니다. 거기는 지하철 유동인구가 있을만큼 인구가 밀집된 지역들입니다.

  그렇다보면 전주시에서 도심부에 개발되어야 될 밀도는 제가 판단하기에는 150% 200%정도의 용적률이면 충분하다고 보여지고요, 그래서 12층, 만약에 필요하다면 층수로 지나치게 10층 12층 되어있는게 부담스럽다고 하시면 조금 더 높혀서 15층 정도로 잡아두시며는 대전에 둔산지역들의 용적율이 200% 밑에입니다. 좀 큰 아파트들 경우에는 180%정도고요, 대전에 둔산을 와보신 분들은 아시겠습니다마는 정부 대전 청사에 있는 아파트가 가뜩찬 지역인데 15층짜리 180%정도 용적률정도입니다.

  그러니까 2종 일반주거지역으로 지을수없는게 아닙니다. 그런데 문제는 이렇죠. 외곽지역에 싼땅이 있으면 절대로 내부가 개발되지않습니다. 도심부가 재개발이 되지않습니다. 그러니까 지금 택지개발사업지구를 저 도면에서 보시다시피 외곽지역에 많이 3종 일반주거지역을 만들어 놨습니다. 그러면 건설업체들은 당연히 거기가서 짓죠. 도심부에 적절한 개발들을 하지않습니다.

  어디서든지 만들수있습니다.

  과도한 용적률 업조닝이나 이런것들은 안하시는 것들이 전제가 되는 것이죠.

  그런데 만약에 필요하다면 일부 업조닝들도 그 속에서 이뤄질수있습니다.

  그런데 교동한옥지구, 교동 몇동에 사신다고 이렇게 되어있으시더라고요, 그런 수십명의 인원들이 민원들을 제기하셨을때 본인의 편익을 만약에, 대부분 그렇잖습니다. 도로가 넓어진 가로에 겹치는 분들, 이런 분들은 상업시설이 되고 자기의 편익들이 증가되기 떄문에 하라고 요구를 할 겁니다. 물론 자기집이 철거되는 사람들은 그런 것들을 반대할 겁니다. 그런데 요구에 논리적인 부분들에서 우리는 차량통행들을 저감시키고 기존에 지역의 특성들을 강화하겠다라는 명분은 맞다는 겁니다.

  대부분 도시계획에서 그런 명분을 가지고 접근을 하는데 주민들은 도로를 내달라고 합니다. 그래서 더 어렵거든요. 그런 면에서 본다면 도로를 확장하는 것들은 그다지 도움이 안됩니다. 우리는 그냥 편익을 포기하겠습니다라고 요구하며는 타당성이 있을수있다는 겁니다. 그래서 한번 검토를 해보셔야 될 필요가 있다는 거고, 물론 제가 이 도로에 가서 정확하게 앞뒤로 통과된 도로와 연결, 거기 이유중에 하나가 기린로가 확장되어있다고 되어있습니다. 기린로가 기존에 확장을 해서 이 도로에 추가확장하는 것들은 바람직하지않고 우리 동네는 그런 편익을 원하지 않습니다라고 적혀있기 때문에 다른 여론을 포함해서 검토를 해보셔야 될것 같습니다.

  대전지역에서도 원 도심이 슬럼화 되고있다고 말씀을 하셨는데 대전에서 원도심을 복구하기위해서 최대한의 노력을 하고있다고 하셨는데 대충 어떻게 했는지.

  그런데 원도심 활성화 문제때문에 신도시를 개발하며는 원도심이 균형개발이 안되고 결국은 쇄락하는 것을 대전시는 경험했기 때문에 개발시기를 늦췄습니다. 지금 외곽지역개발들을 속도를 늦추고 있고요, 안그랬으면 투자나 이런것들을 막 해나가고 있었을텐데 지금 그쪽에 재원들을, 투자하는 일들을 하지않고 있습니다. 줄이고 있는 거죠. 원도심 지역에 기반시설이라든가 아니면 재원투자, 심지어는 기업유치에 대한 세금혜택뿐아니라 임대료 절반을 대주는 그런 부분들까지 다양한 대책들을 쓰고 있습니다. 그런데도 잘 안됩니다.

  제가 말씀드리고 싶은 것은 아무리해도 한번 허물어지면 안된다는 것입니다. 그래서 강조해서 드린 부분이라고 이해해 주시면 감사하겠습니다.

  다음에 김상설 위원님 모셔서 도시계획에 모법이 되는 국토법과 지금 문제되고 있는 도시재정비법을 중심으로 검토를 하셨는데 의견 듣도록 하겠습니다.

  유인물 8페이지 정도 분량으로 나눠드린 것을 참고로 봐주시면 감사하겠습니다.

  제가 주로 검토를 한 부분은 이번 전주시도시계획재정비안과 관련한 내용중에서 일반주거지역의 종세분화를 중심으로해서 종세분화의 현재 법규상에 어떤 기준이라든가 근거를 정리를 해봤습니다. 그렇게해서 현재 모법의 근거가 되는 국토계획및이용에관한법률과 도시및주거환경정비법 두가지 법에 의해서 주로 일반주거지역 종세분화 관련 조항들이 여러군데 산재되어있습니다. 그런 조항들을 체계적으로 정리를 해보는 기회를 가짐으로써 거기에서 현재 주거지역을 3가지로 세분화하는데 있어서 중요성을 깨달을수가 있고, 거기에서 현재 전주시 안에 대한 문제점을 어느정도 도출할수있다고 그렇게 생각을 하고, 그런 방향으로 정리를 하였습니다.

  그러면 유인물 1페이지에서 약 6페이지 분량하고 별첨으로 2페이지에 걸쳐서 첨부한 유인물을 중심으로 개요를 간략히 설명드리는 식으로 진행을 하겠습니다.

  우선 가장 중요한 모법이 되는 국토계획및이용에관한법률은 2003년 1월 1일부터 시행이 되고있는 법입니다.

  그런데 이 법을 제정하게 된 동기는 수도권주변에 주로 문제가 되었던 준농림지역의 난개발 문제에 종합대책으로써 추진이 되었습니다. 그렇게해서 추진된 결과 그동안 국토이용관리법과 도시계획법으로 이원적으로 관리되고있던 국토이용관리체계가 통합되어서 하나의 법으로 제정이 되었습니다.

  이 법의 가장 중요한 기본방향을 보면, 모든 도시계획지역이나 비도시지역이나 계획이 있어야만이 개발이 될수있다는 선개발 후 계획 그런 국토이용체계의 구축이 가장 중요한 전환점이 된다고 보겠습니다.

  그리고 두번째로는 기반시설과 개발을 연동화 시켜서 개발하는 이득을 취하는 사람에게 기반시설을 설치할 의무를 부과하는 그런 제도를 도입하였습니다.

  그리고 세번째로, 개발행위허가제를 확대도입하여서 대규모 개발을 시행할시에는 별도의 행정관청이 개발행위 허가를 받아야 개발을 할수있도록 하는 제도가 도입이 되었습니다.

  그리고 네번째로, 일관성있고 투명한 국토관리의 도모를 하였다는 그런 기본방향으로써 4가지를 볼수가 있겠습니다.

  여기에서 주거지역의 종세분화와 관련된 내용이 국토계획법에 근거가 마련됨으로써 최근의 종 세분화를 전국적으로 진행을 하고있습니다.

  그래서 그 부분은 국민의 어떤 재산권하고 밀접한 관련이 있기 때문에 기본방향에 맞춰서 국민의 재산권 침해가 얼마나 크게 다가올 것인가 이런 제안사항을 예측을 해서 이번 도시계획 재정비안에 충분한 검토가 이뤄졌으면 하는 그런 바람입니다.

  두번째로, 전주시도시계획재정비 추진 개요를 보면 목표연도가 2011년이고, 계획인구가 약 76만명으로 되어있습니다. 현재는 약 62만4천명정도입니다.

  세번째 항목을 보면, 일반주거지역의 종세분화에 관한 그런 여러가지 규제사항을 검토해보고 있습니다.

  국토계획및이용에관한법률에 보면, 1,2,3종으로 되어있는데 1,2,3종의 행위제한에 있어서 가장 중요한 차이점은 건물 층수제한이 제일 큰 차이가 나는것 같습니다. 그동안 일반주거 지역 하나로써 통합관리되어 오다가 이것이 세가지로 세분화 됨으로써 거기에 대한 국민의 재산권에 대해서 상당히 큰 차이점을 앞으로는 나타내게 됩니다.

  그렇기 때문에 세분화를 과정에서 전주시 실정에 맞게 적절히 지정이 되지않으면 앞으로 많은 민원이 유발되고 도시 발전이나 도시개발을 하는 과정에서 많은 어려움이 초래될 것으로 예상이 됩니다. 특히 전주시 조례상 국토계획법에서 정한 규제보다도 더 강화된 규제를 하고 있기 때문에 그런 민원을 유발할 가능성은 더욱더 크다고 하겠습니다.

  예를들면, 제 1종이 법규상으로는 4층이하로 되어있는데 전주시 조례상은 3층이하로 되어있고, 제2종은 법규상 15층 이하인데 전주시 조례상 12층으로 강화되어 있습니다.

  그리고 다음 3항에서 제가 나열화 해놓은 것은 종세분화의 기준에 대해서 특별한 국토계획법상에는 무슨 기준은 없는데 건교부에서 마련한 도시관리계획수립지침에 상당히 세부적으로 그 기준이 나와있습니다.

  그것은 2페이지와 3페이지에 걸쳐서 차후에 읽어보시면 어느정도 기준마련이 되어있습니다.

  그리고 3페이지에서 제5항을 보면, 이번 전주시도시계획재정비안을 마련하는 과정에서 6단계 메뉴얼을 마련하였습니다.

  6단계 과정을 통하여 1,2,3종으로 구분된 결과를 검토해볼때 도시관리계획 수립지침상 제시되어있는 여러가지 기준에 부합되게 합리적으로 그 기준이 설정되어있는 것 같습니다. 제 1종을 주로 선정한 지역을 보며는 경관지구, 최고구도지구, 문화재보호구역, 미관지구 내부, 그런 곳을 제1종으로 지정하였고, 그리고 주거율이 80%이상인 곳, 교통환경이 불량한 지역, 그리고 건물층수가 3층이하가 90%이상인 이런 지역들을 제1종으로 지정하였습니다.

  그리고 제2종은 주거율이 약 60%와 80%사이이고 건물층수가 12층 이상인 지역으로써 제1종과 3종이 아닌곳이 제2종으로 지정되는 그런 기준이 설정되었습니다.

  그 다음에 제3종 기준은 상업지역이나 준주거지역, 그리고 역세권, 간선도로 이런 인접지역을 중심으로 지정이 되었습니다. 그리고 주거율이 40%미만이거나 13층 이상의 아파트가 있는 지역은 3종으로 지정되어있습니다.

  이런 6단계 기준에 의해서 설정된 기준과 도시관리수립지침상의 여러가지 근거에 비춰봤을때 제가 마지막 결론부분에 제시한 50가지 주민 재검토 의견에 대한 제 나름대로 검토의견을 마지막 항목에다가 제시를 하였습니다.

  그리고 이런 국토계획법에 제시된 제1,2,3종에 따른 그런 건축물의 층수라든가 여러가지 용적율, 건폐율 이런 행위제한사항이 있는데 여기에 대한 특례사항으로 중요한 것이 두가지가 있습니다.

  그런데 그중에 하나가 국토계획법에의한 지구단위계획에의한 그런 특례조항이 있고, 그다음에 또하나는 도시및 주거환경정비법상의 그런 특례조항이 있습니다. 그러니까 종세분에 의하여 제1종으로 지정이 되었다하더라도 지구단위계획구역으로 지정하여서 1종을 3종으로 변경한다든가 그다음에 여러가지 용적율과 건폐율을 완화할수있는 그런 특례조항들이 상당히 많이 제시가 되어있습니다.

  그렇기 때문에 지구단위계획의 특성을 보면, 도시계획이 용도중심으로 계획된 것은 상당히 규제중심으로 되어있는데 용도중심으로 된 도시계획의 문제점을 보완하는 상당히 계획중심으로써 도시계획을 할수있는 제도가 지구단위계획으로 그렇게 볼수있습니다.

  그래서 지구단위계획의 도입배경과 지정대상지역, 그다음에 지구단위계획의 특례조항에 대한 내용들이 3,4,5페이지까지 제시를 하였습니다.

  그중에서 특징적인 것을 검토해보며는 지구단위계획은 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 구분할수있는데 제2종은 계획관리지역이라든가 개발진행지구 주로 과거의 비도시지역을 중심으로 지정하는 지역이고요, 주거지역에 주로 해당 되는 것은 제1종 주거단위계획으로 보면 되겠습니다.

  지구단위계획을 지정할수있는 그 대상 지역을 보면, 상당히 광범위한 지역을 지구단위계획으로 지정할수있도록 되어있습니다.

  그래서 4페이지를 보면, 임의적 대상지역하고 필수적 대상지역이 있는데 임의적 지정지역으로써 10가지 정도가 있습니다. 여기에서 중요한 항목을 보면, 4항을 보면 도시및주거환경정비법에의해서 지정된 정비구역 전체에 대해서 지구단위계획 지정을 할수가 있습니다. 정비구여이라고 하며는 도시및주거환경정비법에 의해서 시행되는 4가지 정비사업이 전부 해당이 됩니다.

  첫째는 주거환경개선사업, 둘째는 주택재개발사업, 셋째는 주택 재건축사업, 넷쨰는 도시환경정비사업, 이 4가지의 정비사업을 할수있는 이런 정비구역 전체가 제1종 지구단위계획으로 지정이 될수가 있기때문에 지금 제1종 주거지역으로 지정이 된다하더라도 지구단위계획으로써 보완할수있는, 개발을 유도할수있는 그런 보완장치가 충분히 마련되어있는것 같습니다.

  그리고 지구단위계획의 어떤 특례조항은 아까도 잠시 말씀드렸지만 그런 용도지역이나 용도지구를 다시 변경을 할수가 있는데 주거지역을 상업지역으로 바꾼다거나 녹지지역으로 바꾸는 것은 금지되어있지만 주거지역 내에서 용도지역을 세분화하는 것은 변경을 할수가 있습니다. 그리고 건폐율이나 용적율의 특례조항들이 상당히 많이 있습니다.

  그 다음에 7항에 보면, 도시및주거환경정비법상의 톡례조항이 또 있습니다. 동법 43조를 보면, 그런 정비사업중에서 주거환경개선사업을 전주시에서 많이 시행하고 있는데 주거환경개전사업지구로 지정이 되면 주거지역이 지금 제1종으로 지정되어 있더라도 주거환경개선구역으로 지정고시가 있으면 제2종내지 3종 지역으로 결정고시된 것으로 보는 그런 조항이 있습니다. 그러니까 상당히 주거지역을 1,2,3종으로 세분하면서 나타나는 여러가지 주장이라든지 민원을 어느정도 해소하기 위해서 보완장치로써 지구단위계획하고 도시주거환경정비법상의 보완장치로써 되어있다고 볼수있겠습니다. 이상으로 여러가지 법규상의 기준점을 살펴보았고, 제 나름대로 여러가지 법규사항을 통해서 본 나름대로 결론을 말씀드리겠습니다.

  전주시의 4대 비젼으로써 홍보가 되고있는 내용을 보면, 10년내에 100만 광역도시로 우뚝서는 그런 도시성장기반을 마련한다고 되어있는데 이런 비젼에 비춰볼때는 이번 도시계획재정비안의 목표가 상당히 소극적이라고 판단이 됩니다.

  그리고 특히 지적할수있는 것은 지금 일반 주거지역의 난개발 문제는 그 동안 사회적인 문제가 별로 되지않았었는데 시장 논리에 의해서 그동안에는 자연스럽게 주거지역에서 상가지역으로 발전이 된다든가 아파트를 짓는다든가 시장 수요에 의해서 자연스럽게 발전이 되어왔는데 1,2,3종으로 구분을 해버리면 만약에 제1종으로 지정이 되며는 3층이하밖에 건물을 지을수없기 때문에 상가로써 활성하 되는 것은 기대하기가 어렵습니다.

  그래서 이런 광범위한 지역이 제1종으로 지정됨으로써 3층 이하밖에 건물을 지을수없다는 것은 그 지역 특성에 맞는 세밀한 분석이 선행되지 않으면 앞으로 많은 민원이 유발될것은 자명한 이치일 것으로 생각이 됩니다.

  그리고 결론 두번째로써, 신행정수도 충청권이전에 따른 그런 북부권 전략 개발이 이번 도시계획재정비안에는 좀 빠져있는 것같은 문제점을 발견하였습니다.

  그리고 세번째로써, 도시계획 재정비안을 마련하면서 현지 전수조사를 통해서 블럭을 설정하겠다고 하였으나 현지 실정에 맞는 좀다 세분화된 블럭이 필요할것 같습니다.

  아까도 말씀드렸다시피 상가로써 자연스럽게 배후지를 대규모 단지를 끼고 있는 지역들도 많이 있는데 그런 지역이 현재 단독주택지가 나대지가 많다고그래서 1종으로 지정되어있는 것도 상당히 있는데 그런 곳은 자연스럽게 상가로 전부 이렇게 활성화 될수있는 지역들을 1종으로 묶어 놓으면 앞으로 민원이 상당히 많이 발생될 것으로 판단이 됩니다.

  그리고 마지막에는 주민 의견 50가지에 대한 어느정도의 제나름대로의 소견을 적어봤습니다. 1항과 2항이 있어서 개별적으로 제가 검토한 것은 연번 25번하고 26번, 28번인데 아까 말씀드렸던 그런 문제점중에 나타난 건데요, 연번 25번을 보면 완산 삼천동 1가 호반리젠시빌 입구 거기가 도로도 약 20m정도 될 겁니다.

  그 도로변은 현재도 상가로써 3 - 6층정도의 상가가 상당히 많이 들어서 있는 지역인데 이런 지역이 제1종으로 지정이 되어있습니다. 이 지역을 볼때 제1,2,3종 아까 검토하여 보았던 제1,2,3종의 선정기준에 의하면 간선도로를 끼고 있다든지, 주거율이 높다든가, 교통이 나쁘다든가, -이런 경우는 제1종 기준에는 어디에도 해당이 안되는 지역입니다.- 그래서 이런 경우는 2,3종으로, 기준에 의해서도 2,3종에 해당되는 것으로 판단이 됩니다.

  그리고 연번 26번 같은 경우도 평화동 현대아파트하고 지금 경복궁 아파트, 주공 푸른마을 그 사이에 끼어있는 이런 단지인데 여기도 주변에 대규모 아파트 단지들이 속속이 들어서고 있기때문에 상가지역으로 금방 변모될 지역인데 1종으로 지정되어있기 때문에 민원이 많이 유발될 것으로 판단됩니다.

  연번 28번을 보면, 덕진구 송천동 2가 농수산물 도매시장 유통업무설비지구 지금 이부분은 송천동 도매시장이 도시개발가로가 완료가 된 지역입니다. 도시개발이 이미 완료가 된 지역입니다. 그렇기 때문에 도시개발이 이미 완료가 된 지역에서 그 지역이 지금 제척이 되어있는 상태인데 그렇다면 그 지역을 매수를 하여준다든가 아니면 도시계획유통업부설비지구에서 제척을 하여주는 것이 합리적이라고 이렇게 판단이 됩니다. 이상으로 설명을 마치겠습니다. 짧은 시간에 너무 죄송합니다.

  법규부분과 민원사항을 함께 검토해 주셨습니다.

  그러면 다음에 전주대학교에 박영하 교수님 모셔서 의견을 청취하도록 하겠습니다. 박영하 위원님은 전주대학교 법정학부 교수이시고, 공법영역을 전공하셨습니다. 그렇죠, 교수님.

  예, 다행히 공법을 했고, 국토연구원에서 도시파트를 한 7년간 한적이 있습니다. 그래서 좋은 기회가 되지않았나싶은 생각을 합니다.

  저에게 주신 질문의 내용이 도시관리계획안을 14일이상 일반에게 공람하도록 하여야 한다는 규정과 관련해서 14일 요건은 충족했지만 실제 공람이 7일에 그친 경우에 의회가 다시 주민의 의견청취를 요구할수있는가하는 부분에 대한 질의였습니다.

  제가 생각해보건데 주민의견청취에 관해서 법령 14일 이상이라고 규정을 하고 있습니다. 이것은 단순히 형식적인 일력상의 14일만을 고집하는 것이 아니라 주민이 의견을 충분히 제시할수있는 실질적인 기간을 부여하라는 의미로 해석을 해야 한다고 봅니다.

  그래서 의견을 제출하는데 필요한 최소한의 기간을 14일로 제시하는 것이기 때문에 경우에 따라서는 21일 28일 얼마든지 늘려서 공람을 할수도 있는 것이다라는 생각을 합니다.

  그런데 전주시가 형식상 최소한의 기간에 해당되는 요건 14일간 도시관리계획안을 공람하였다면 근거법령상의 요건을 충족했기때문에 일견 적법한 공람인 것으로 추정될수는 있습니다.

  그러나 14일간의 공람기간 내에 설 연휴등 휴일이 무려 5일이나 끼어있었다면 이것은 달리봐야 합니다. 우리나라는 다른 나라와 달리 두번의 민족의 대이동이 있습니다. 이게 설 연휴와 추석 연휴입니다. 설연휴와 추석연휴라고 하는 것을 감안하지 않고 단순히 일력상으로 14일만 공람을 했다면 이것은 위법의 소지가 있는 것이다라는 생각을 안할수가 없습니다.

  이 경우에 전주시는 설 연휴등 실질적으로 공람이 불가능한 5일을 제외하여 공람기간을 14일 이상, 그러니까 5일이 불가능하다면 5일을 더 보태서 19일 이상 공람하는 것이 옳지않았겠는가, 그래서 공람제도의 취지에서 볼때 전주시의 형식적인 14일 공람은 위법한 것이다라고 판단을 할수도 있겠습니다.

  두번째입니다.

  공람결과 제출된 주민의견을 적절한 심사의 기회를 갖지아니하고 관계부서가 마감당일일에 일반적으로 미 반영처리해 버린 경우에 재의를 요구할수있겠는가라는 문제입니다.

  근거 법 조문을 보면, 도시관리계획 입안권자가 도시관리계획을 입안한 때에는 제출된 주민의 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 반영하여야 한다라고 규정을 하고 있습니다.

  그러니까 맨 뒤에 부분 '반영하여야 한다'라고 하는 부분만 보면 귀속조항입니다. 그래서 반드시 반영을 해야 할 의무가 있습니다. 그런데 앞쪽으로 가면 '타당하다고 인정되는 때에는' 했으니까 타당성 여부의 판단주체가 다시 도시관리계획 입안권자가 됩니다. 그래서 입안권자가 타당하지않다라고 판단되면 반영하지 않을수도 있다는 애매모호한 규정이 되어버립니다.

  그러나 법적 구석력이 없는 도시기본계획하고 법적 구속력을 갖고 있는 도시관리계획하고는 구분해서 이해를 해야 될 것으로 봅니다. 도시기본계획의 경우에는 그 계획자체의 적정성과 합리성을 보장하는 것인데 반해서 도시관리계획, 즉 구속적인 계획은, 법정 빗구속적인 행정계획의 일종인 도시기본계획에 관한 절차, 즉 통제의 핵심은 그 계획의 합리성을 확보하는데 있는데 반해서 구속적 계획의 대표격인 도시관리계획에 대한 절차적 통제는 합리성 뿐만아니라 도시관리계획이라고 하는 행정처분으로 인해서 권리이익의 침해를 받게되는 상대방, 즉 관계 전주시민의 권리를 사전적으로 구제하고 또 전주시의 도시계획 행정에 대한 효율적인 통제를 가능하게 하기위해서 도입된 제도다라고 이해를 하게 됩니다.

  그렇다면 제출된 주민의견의 반영에 관한 전주시장의 권한은 자유재량으로 즉 해도 되고 안해도 되고하는 식으로 이해되어서는 안될 것이고, 최소한 귀속재량으로 파악을 해야 됩니다.

  더구나 그렇게 제출된 주민의견에 대한 타당성 여부의 판단을 도외시한채 공람기간이 종료되었다고해서 일괄적으로 미반영처리했다면 이것은 행정절차, 즉 공람과 의견제출, 그리고 그 의견의 반여이라고하는 제도 자체를 유명무실케 했다는 점에서 도시관리계획에 대한 절차적 통제제도의 이의를 몰각했다는 비판과 함께 위법한 권한의 행사다라고 하는 비판을 면키어려울 것으로 봅니다.

  셋째, 주민이 제출한 의견중 타당하다고 생각되는 의견이 있는 경우에 의회가 이를 입안내용에 포함시키도록 요구할수있는가의 여부에 대한 질의였습니다.

  저는 이것을 세가지로 나눠봤습니다. 여러분들이 더 좋은 방법이 있을지도 모르겠습니다마는, 첫째 지방자치법에의한 지방의회가 갖고 있는 권한, 즉 의결권과 서류제출요구권, 행정사무감사및 조사권등의 권한을 통해서 반영을 하도록 요청할수있을 겁니다.

  둘째, 지방의회는 청원의 수리및 심사 처리권이 있습니다. 그래서 금번 도시재정비계획안에 대해서 의회에도 제출된 청원이 있을 것으로 봅니다. 그 청원에 대한 처리요구과정에서 전주시장은 그 청원을 처리하고 결과를 보고하게 되어있기 때문에 그 보고준수를 통해서 의견을 반영할수도 있을 겁니다.

  마지막으로 국토의계획및이용에관한법률에 보면, 도시관리계획의 입안권자는 주민의 의견청취절차와는 별도로 지방의회의 의견을 청취하도록하는 절차를 또 별도로 의무화 하고 있습니다. 이를 통해서 의견을 반영할수있도록 조치할수있을 겁니다.

  두번째입니다.

  시장이 도시관리계획을 입안하고자 하는 떄에는 지방의회의 의견을 들어야 한다는 조항과 관련해서 지방의회의 의견을 들어 입안하라는 취지는 무엇인가라는 것하고, 주민에대한 도시관리계획안의 공람및 의견청취절차와는 별도로 지방의회의 의견을 청취하여 계획안을 입안하게 하는 것은 의회의 대표성과 대의민주주의의 정신을 실현시키는 것과 동시에 그 계획의 합리성과 공정성, 그리고 사전적 권리구제및 도시관리계획 행정에 대한 의회의 통제가능성을 확보하기위한 것이라고 생각이 됩니다.

  또한, 주민에 대한 공람의견청취절차와 지방의회의 의견청취절차는 공히 입안권자가 도시관리계획을 입안하고자 할때, 즉 도시관리계획의 입안에 앞서 반드시 거쳐야 하는 사전적 절차라고 봅니다.

  둘째, 집행부가 마련한 시안에 대해서 의회가 검토결과를 반영하라고 요구할수있는가에 대해서, 국토계획및이용에관한법률에 보면 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다고 규정을 하고 있습니다. 또 시행령을 보면, 입안권자인 시장이 도시관리계획 결정을 신청하고자 할때에는 도시관리계획 도서와 계획설명서를 결정권자인 도지사에게 제출해야 되는데 이 경우에 지방의회의 의견청취 결과에 관한 서류등도 첨부하도록 하고 있습니다.

  따라서, 지방의회의 의견 역시 주민이 제출한 의견과 마찬가지로 입안권자가 반드시 그 타당성여부를 판단해서, 그리고 이 타당성 여부에 대한 판단은 아까 말씀드린데로 자유재량적인 성격으로 볼것이 아니라 귀속재량적인 성격으로 본다면 타당하다면 반드시 반영해야 하는 의무를 수반한다라고 생각을 합니다.

  셋째, 집행기관이 의회에 설치된 상임위원회의 의견만을 들어서 처리한 경우에 그것을 지방의회의 의견을 들은 것으로 간주될수있는가의 여부에 대한 질문입니다.

  위원회 권한은 다양하지만 대별해보면, 본회의의 예비적 심의권만을 부여하고 있는 제도를 갖춘 나라가 있는 경우가 있는가하면 이른바 우리나라 경우처럼 기관대립형을 취하는 국에서는 대부부 예비적 심의권만을 부여하고 있습니다.

  그다음 일응 독자적인 결정권을 부여하는 경우, 즉 기관 통합형인 경우에는 독자적인 결정권을 부여하는 경우가 대부분입니다.

  우리나라의 지방자치법은 지방의회는 위원회를 둘수있으며, 위원회는 일정한 안건을 의안과 청원등 지방의회가 위임한 특정한 안건을 심사한다라고 규정을 하고 있습니다.

  그리고 위원회에서 본회의에서 부의할 필요가 없다고 결정된 의안을 제외하고는 그 의안을 본회의에 부의하여야 한다라고 규정하고 있습니다. 이러한 규정을 미뤄보면, 첫째 상임위원회는 지방의회의 기관에 불과할뿐 지방의회와 같은 지위를 갖는 것이라 볼수없다라고 해석을 하게 됩니다.

  그래서 위원회는 독자적인 결정권을 갖지아니하고 본회의의 예비적인 심사권 심의권만을 갖고있다. 셋째, 당해 안건은 소관상임위원회의 심사를 거쳐 본회의에 부의되어 본회의에 의결을 거쳐야 한다라고 해석하는 것이 상당합니다.

  따라서 금번 도시관리계획재정비안과 관련된 경우 상임위원회의 의견을 들은것 만으로 지방의회의 의견을 들은것을 볼수없다라는 생각이 됩니다.

  그렇다면 지방의회의 의견을 듣지않는 도시관리계획안의 입안은 위법한 것, 절차적 하자가 있다라고 얘기를 하게 될 겁니다.

  끝으로, 입법취지로 보아서 집행부가 흔히 편의성을 이유로 주민의견과 지방의회의 의견을 입안내용에 포함시키지않고 그냥 결정권자에게 서류를 제출할때 첨부서류 형식으로 첨부하고 마는 경우, 아마 이것을 의견달기라고 표현을 하신것 같은데 이러한 경우에 절차이행 방식의 정당성 여부가 어떤 것이냐, 집행부가 도시관리계획의 입안시 주민및 지방의회의 의견청취절차를 관행적인 의견달기에 그치고 있어서 현실적으로 주민및 지방의회의 의견이 전혀 반영되지 아니한다는 것은 이른바 국토의계획및이용에관한법률에 나와있는 도시계획결정절차 입안절차 자체를 전혀 필요없게하는 즉, 전주시가 할수있는, 취할수있는 조치중에서 가장 아니하고, 형식적이고, 고권적인 형태를 취했다, 이렇게밖에 해석이 되지않습니다.

  그렇다면 제도 도입또는 또는 제도 운영의 취지자체를 완전히 몰각한 위법한 행정행태다라고 결론을 내릴수가 있겠습니다.

  그 다음에 부칙 8조 1항과의 관계에서 도시계획구역에 해당되는 관할구역의 전부가 종전에 도시계획구역에 해당된 지방자치단체의 장은 종전 도시계획법 소정의 규정에 의한 재정비기간에 맞춰서 도시관리계획을 전반적으로 재검토해서 정비하여야 한다라고하는 조항과 관련해서 제가 정확하게 전달 받았는지 모르겠습니다마는 구 도심이 이번 재정비 계획안에서 빠진게 타당하는가 그 질문으로 이해를 하고 있습니다.

  종전 도시계획법, 그러니까 지금 현재의 국토의계획및이용에관한법률은 국토의 계획과 이용에 관한 계획 법률입니다. -이용이라는 말이 들어있어서 그렇습니다마는-, 그러나 도시및주거환경정비법은 종래에 도시재개발법, 그리고 재개발법이 특별법이라고 할수있는 이른바 달동네 재개발법, 즉 도시 저소득주민의 주거환경개선의 임시조치법하고 그다음 일부 주택건설촉진법 소정에 재개발을 묶어서 도시및주거환경정비법이라고 만들었습니다마는 국토계획법이 계획법의 성격을 지닌다면 도시및주거환경정비법은 시행법의 성격을 지닌겁니다. 그러니까 하나의 국토계획법에 계획을 실행하기 위한 수단적 지위에 서는 법률이 도시및주거환경정비법입니다.

  그렇다면 주거환경정비구역으로 지정을 해서 재개발 재건축 즉, 도시환경을 정비해 나갈테니까 이번 도시관리계획은 포함시키지 않아도 좋다라고 하는 얘기는 대단히 서로 말이 앞뒤가 맞지않는 얘기가 아닌가 싶은 생각을 합니다.

  또, 주거환경정비법 자체에 보면 주거환경기본계획을 10년 단위로 하고 있고, 거기에 따라서 주거환경정비지구를 지정해야 되고, 거기에 대한 정비사업을 시행하도록 하고 있는 것인데 그것은 도시관리계획과는 전혀 성격을 달리하는 것이기 때문에 주거환경정비지구의 지정이나 관련 계획이 만들어지든 안 만들어지든 간에 무관하게 도시관리계획은 일체적으로 재정비되어야 타당하다라는 생각을 하게 되는 겁니다. 이상입니다.

  그런데 내용은 뭐인고니, 이 사업을 전혀 이행 안했다는 것이지요.

  다시말하면 멸실되고 소멸시켰다는 것이죠. 2년 되었잖아요. 2004년도 2월달에 지금 재정비안을 내놨거든요. 그러면 이것이, 법이 공소시효라고 할까요 효력같은 것이 2년간 유효한가, 아니면 시행을 안해도 그 때 공람을 했다고 해서 연관성이 있는것인가 이점을.

  박영하 교수님, 감사합니다.

  국토법은 계획법이고 정비법은 시행법인데 구도심문제를 계획법에서 계획하지아니하고 정비법으로 해결하겠다 그것의 모순을 명쾌하게 지적해 주신것 같습니다.

  윤중조 위원님, 질의해 주시기 바랍니다.

  첫째는 지구단위계획이 가능한데 그것도 이상이다, 현실적인 얘기가 못된다, 예산현황이나 여러가지, 주민들이 개발할라고 할때에는 주민들이 지구단위계획을 제안을 해야 한다는고만요. 그런 것이 어떻게 가능하겠느냐, 돈이 수백억이 들어가고, 태평지구같은 것은 250억내지 300억이 있어야 합니다. -기반시설을 하는데-, 그것은 하지말라는 얘기나 마찬가지거든요.

  그래서 제가 검토를 해봤어요.

  도시계획재정비및 단계별 집행계획의 수립용역을 서울 용역회사에다가 맡길때, 9억6천만원을 주고 맡길때 과업지시, 말하자면 파운다리 모든 것은 이 테두리안에서 1,2,3종을 지정을 하라고 그랬거든요. 그런데.

  결론은 이제 말씀드리께요.

  결론 얘기할라고 하니까 이러는 고만, 그런데 무슨 얘기인고니 용역을 하는데 지시서에 보며는 방금 마지막에 말씀하신 부분이 나와요. -누락된 부분이-.

  무슨 얘기인고니 "일반주거지역의 제 1,2,3종이 적절이 배분되도록 계획하여 도시가 균형적으로 발전되도록 한다, 특히 자연녹지등 비시가화 지역이 주거지역으로 지정될 경우에는 가급적 저층 저밀도로 개발되도록 하며, 고밀도 개발할 필요가 있는 경우에는 당해 지역에 지구단위계획을 수립하도록 한다", 그렇게 되어있거든요. 그런데 정 반대로 했습니다.

  그리고 또 하나는, 중요한 겁니다.

  일반 주거지역을 세분하는 경우에는, -아까 말씀하신 문제에요-, 사업시행계획인가를 받은 재개발사업계획과 사업계획 승인을 받은 재건축 사업계획의 용적률과 건축물의 높이등을 우선 고려하고, 고려해서 사업허가가 나가는지, 재건축이나 재개발은 전부 3종으로 해줬습니다. 거기는 이의가 없어요.

  그런데 그 다음, 방금 하신 말씀이예요.

  사업인가 또는 승인을 받지 않는 사업에 대하여는 향후 재개발및 재건축 계획등을 면밀히 감안하여서 지정을 해야 한다, 이 부분입니다.

  그런데 아까 마지막 부분에 가서는 이것을 누락을 시키고 한 3백만평을 갔다가 전체적으로 재개발 재건축을 차단을 해놨어요. 그래놓고 지구단위계획이라면 어려운 것으로 가고 있습니다.

  그랬을때 우리가 법적으로 여기에 대해서 시에다가 이런 부분을 갖고 어떻게 질의를해서 어떻게 답을 받아야 하는가가 상당히 어렵거든요.

  그래서 물론 지구단위계획으로 다시 지정을 하면 기존에 도시관리계획 결정이 전부다 대체가 됩니다. 지구단위계획에서 정해진 것으로 전부다 바뀌었기때문에, 구 도심전체를 지구단위계획으로 지정하면 지구단위계획구역내에 도시계획결정은 전부 없어지고 지구단위계획에 의한 도시계획결정, 왜, 지구단위계획자체도 도시관리계획으로 보는거니까, 그래서 바꿔집니다마는 그런다고해서 전체를 지정하지 않고, 도시관리계획재정비를 하지않고 미뤄놓는다는 것은 말이 안된다는 얘기죠.

  도시계획관리계획 재정비 자체는 도시관리계획구역 전체를 대상으로 해서 재정비 계획을 세워야 하고, 세운 다음에 필요가 있을때 그 일부지역이든 전체지역이든간에 지구단위 계획으로 하든 다른 계획을 세워서 개발을 하든 그것은 그 다음 문제입니다.

  그래서 국토의계획및이용에관한법률자체는 아까 제가 말씀드린데로 이것은 도시에관한 계획에 국토에 관한 계획에 기본법이예요. 그리고 그것은 구체적으로 시행하기위한 수단이 종래에 이른바 도시재개발법, 구획정리사업법 여러가지가 있었습니다. 그게 인제 도시개발법하고 도시및주거환경정비법 이렇게 두가지로 묶어져서 도시계획에서 나오는 것인데 그 자체적으로는 잘 아시는데로 옛날에 토지구획정비사업구역이든 재개발사업구역인든 전부 도시계획으로 결정해 놓고나서 시행만 재개발법이다 구획정리사업법이다 사업을 했습니다.

  마찬가지로 도시관리계획에대한 재정비는 도시계획구역 전체를 대상으로 해놓고 그 속에서 신개발을 할건지, 즉 도시개발법에의해서 개발할 것인지, 아니면 도시및주거환경정비법에 의해서 재개발재건축을 해갈건지는 그 다음단계라는 얘기죠. 그런 것인데 재개발 하겠다, 또는 구획정리사업을 하겠다하는 그런 개념만으로 애시당초 계획자체를 빼버리고 계획을 한다는 것은 말이 안된다는 그 말씀을 제가 드리는 겁니다.

  위원님들 어떻습니까. 두분 토론과 질의응답이 남아있는데요, 한 5분만 휴식하고 하시는게 좋지 않겠습니까.

  그러면 휴식을 위해서 약 5분간 정회하겠습니다.

  이제 토론 성격으로 두분 위원님 모시겠는데요, 먼저 건축사회에서 오신 김우식 건축사님을 모시도록 하겠습니다.

  지금까지 전주시 도시계획조례나 아니면 공원지구 용적률 모든 부분에 제가 처음부터 지금까지 관여를 쭉 했는데 이번 도시계획 재정비안에 문제점이랄지 여러가지 의견에 대해서 또 저희 협회에 의견을 물어준 것에 대해서 진심으로 감사를 드립니다.

  저희는 시민에 입장에 있어서 실무적인 사항만 간추려서 말씀드리고 앞에서 자문위원님들이 좋은 말씀을 많이 해주셨기 때문에 저는 실무적인 차원에서만 말씀을 드리겠습니다.

  첫번째, 가장 큰 문제점은 도시계획 재정비를 함에 있어서 저희 입장에서 볼때는 용적률의 고도제한 이런 것을 지정하기 이전에 도시계획 재정비법이 먼저 선행이 되었어야 함에도 불구하고 일부 세부적인 것을 먼저 결정하고 나서 도시계획 재정비를 하다보니까 여러가지 주민들의 민원이랄지 이런 위헌 요소가 많이 발생되는 것 같습니다.

  비근한 예로 용적률을 지정할때도 처음에 2종 일반 주거지역을 기준으로 해가지고 250%를 지금도 현행 적용하고 있습니다. 도시계획법이 국토이용및계획에관한법률로 합치기 전에 이미 종을 세분화하게 되어있는데 지금까지 미뤄왔습니다. 특히 그린벨트 해제랄지 이런 문제를 빌미 삼아가지고 미뤄오다가 민의가 있으니까 180%에서 200%로 상향 조정을 했습니다. 이런 절차상의 문제점이 많다보니까 지금까지 민원소지가 많이 발생을 했고요, 그 다음에 공원지구 주변에서도 지금 현재 가장 큰 문제가 도시계획재정비법에 문제를 보며는 기존에 완화를 했다가 다시 강화를 시켰습니다. 비근한 예로 2종 주거지역을 자연녹지지역으로 바꾼다든가 이런 안이 상당히 도시계획재정비법안에 들어가 있는데 이런 것으로 볼때는 거기에 대한 대처방법을 세워놓지않고 무조건 획일적으로 행정관청에서 어떤 구획을 정리한다든가 이런것은 상당히 앞으로도 민원 발생소지가 많다는 겁니다.

  또, 감정평가사께서도 지적했지마는 가장 큰 문제점은 타도시에 비해서 주거지역을 세분할때 지금 주거지역이 일반 시민들은 3가지로 알고있습니다. 그렇지만 제1종 전용주거지역이라는 것이 있습니다. 전용주거지역하고 일반주거지역 두가지 있을때 전용주거지역이 호반촌에만 있었는데 그 비율로 볼때 타도시에 비해서 현저하게 강화를 시켰다는 거죠.

  이것은 뭘 의미하냐며는 지금 구도심도 문제가 되지만 어떤 구도심에 1종 주거지역으로 지정을 하면서 거기에 대한 인센티브나 혜택을 줘가지고 공정성을 기해야 되는데 거기에 대한 지가는 상대적으로 해마다 올라가고 있습니다.

  그러며는 거기에 건축행위나 개발행위를 할수없음에도 불구하고, 할수없다는 말은 아니고 제한을 많이 하는데도 불구하고 인센티브없이 세제만 자꾸 올라간다는 거죠. 그런 문제점이 대두되고 있다는 것이 가장 큰 문제이고, 비율로 봤을때도 3종 일반주거지역, 전주는 용적율이나 건폐율이나 층수제한이나 이런 것을 볼때 개발을 상당히 제한하는 쪽으로 많이 지금까지 도시계획을 추진해 왔습니다. 그런데 이번 도시계획 재정비에서도 타도시에 비해서 현저하게 떨어지게 2,3종을 철저히 제한을 하고 있습니다.

  또 지역선정에 있어서도 종을 세분화 할때 도시기반시설도 없는 그런 곳에 대규모 단지를 조성해서 거의 3종 주거지역에 %로 보니까 40몇%가 그 지역 면적으로 들어가더만요. 거기에는 도시기반시설이 전혀 없습니다. 그런데 기반시설을 먼저 갖추고, 저희가 우리 협회에서 강조하는 것이 도시계획정비나 도시계획조례를 제정한다든가 할때는 일반 기반시설을 먼저 갖춰놓은 상태에서, 이것은 지자체에서 해야 됩나다. 예산을 세워가지고 지 한 다음에 그런 지역을 지정한다든가 이런 방법을 해야 되는데 선행 조건이 잘못되었다는 겁니다.

  또 문제되는 것이 작년 그린벨트해제하고나서 10월달인가 도시계획구역내에서 개발행위 허가할때도 상당히 문제점이 많았습니다. 그런데 지금 도시계획재정비를 하다보니까 자연녹지지역이나 보전녹지지역 이런 녹지지역이 85%이상 되는데 주민의 의견이 많다고해서 일부 지역만 표고제한을 풀어준다든가 이렇게 단편적으로 행정을 이끌어가서는 안된다는 것이 저희 협회의 입장입니다.

  다음에 도시계획재정비 문제점 몇가지 말씀드렸는데 저도 간단히 문제점만 말씀을 드리고 설명을 마치겠습니다.

  가장 큰 문제점은 구도심 슬럼화에 대해서 상당히 민원도 많고 의견이 많은데 구도심 슬럼화에 대한 대책이 현재 없습니다. 대책을 시급히 마련해야 된다는 것이고요, 또한 지금 현재도 낮에나 밤에 구도심권에 가며는 거의 활동인구가 없습니다. 도시계획결정하는데 가장 큰 요인이 인구인데 활동인구를 유입할수있는 어떤 시설을 행정당국이나 지자체에서 유도를 해야 되는데 그런 시설은 이미 다 시외나 좋은 환경쪽으로 이전해 간다는 것이 가장 큰 문제점입니다. 그래서 구도심 슬럼화에 대한 대책을 먼저 수립을 해주셨으면 좋겠고요, 또한 무모한 택지개발을 전주시 외곽지역을 위주로 자꾸 팽창시키는 것에 대해서 상당히 여론이 많습니다.

  일단은 그런 발전을 할려면 거기에 대한 조사, 환경성, 사업성 , 도시성장 배경같은 것을 다 조사를 해가지고 해야 되는데 그런것이 없이 획정적으로 선만 긋는 식으로 했다는 것에 대해서 상당히 저희는 문제를 많이 제기하고 있습니다.

  또 취락지역구획에 대해서도 상당히, 건폐율에 대해서도 얘기가 많고 지금 취락지역이 40%로 되어있는데 어떤 지역은 20% 이런식으로 되어있습니다. 또 가장 큰 문제점은 필지별로 취락지역을 선정했다는 것이 문제가 있습니다.

  이것은 고려를 해주십사하는 저의 의견입니다.

  취락지역이 인근 마을을 형성하고 있는데 취락지역 안에 어떤 번지는 취악지역에서 빠져있습니다. 이건 번지별로 하지말고 어떤 가구별로 해달라는 것이 큰 문제점이고, 다음에 가장 큰 의문이 되는 지구단위계획, 저희 협회에서 생각하는 지구단위계획의 가장 큰 문제점은 지금 건설부에서도 회신이 내려와 있습니다. 물론 1종 주거지역을 지정해 놓고도 지구단위계획으로 해가지고 3종으로 바꿀수도 있습니다. -법으로써는-, 바꿀수있는데 가장 큰 문제점은 지구단위계획을 현행 법상을 보며는 사업주체가 행정청이 아닙니다. 개인이나 아니면 지구에 속해있는 사람들이 조합을 결성해서 해야 하기때문에 그런 경제적인 면을 떠나가지고 그런 구성하는데 문제점이 있다는 것이죠. 지구단위계획에서 상당히 연구를 많이 하고 있는데 거기에 대두되는 것이 가구별, 도로를 기준으로 해서 획정한다는 그런 연구사례도 많이 나오는데 그것은 현행 법상에서는 상당히 그것이 재개발, 재건축할때 지구단위변경하기가 현실적으로 상당히 어렵다는 문제점을 저희가 제시를 합니다.

  그다음에 녹지지역 주위에, 저희가 도시기본으로할때 녹지지역, 주거지역, 상업지역, 공업지역순으로 나갑니다.

  이 세분화하는 가장 큰이유는 주거지역에서 난개발이라는 것은 저희 상식에는 좀 이해가 가지않습니다. 주거지역에서 난개발 한다는 것은, 전주시내 주거지역에 고도가 높다든가, 야산이 많다든가 이런 지역은 거의 없습니다. 그런데 난개발이라고 해가지고 상당히 강조를 하는데 그것은 상당히 문제점이 있다고 봅니다.

  왜냐하면 녹지지역 옆에 쾌적한 아파트, 3종주거지역으로 정한다며는 전주시내 주민들이 돈많은 사람들은 그리로 다 이사갑니다. 환경이 좋으니까, 자꾸 인구분산정책을 서민층을 위주로 하는 것이 아니라 중산층 위주로해가지고 도시계획을 유도하고 있다는 것이 상당히 문제점이 많습니다.

  또 외곽지라고 하며는 가장 큰 문제점이 공공기반시설이 거의 없는 상태예요. 그다음에 공원지역 주변에 대해서도 말씀드리겠습니다. 공원지역주변에서 도시계획재정비를 할때 종전에 완화했던 규정에서 강화를 했을 경우에는 그것을 지자체에서 공원지여 주변을 매입을 해서 공원을 더 조성을 한다든가 이런 개발방식으로 가야 되는데 일정한 도시계획 선으로해서 구획을 지정한다는 것은 상당히 시민들에 재산의 소유권행사에 대해서 제안이 많이 가해진다는 것이 저희 협회의 의견입니다. 이상 간략한 말씀으로 저희 협회입장 의견을 마치겠습니다.

  그러면 다음은 마지막으로 공인중개사협회 오상득 전북회장님 모시도록 하겠습니다.

  위원님들께서는 대단히 죄송합니다마는 앞자리로 모시겠습니다.

  저는 먼저 이런 말씀을 드리고 싶습니다. 우리가 삶에 질을 향상시킬려면 어떻게 해야 되는가 이 문제를 한번 던져보고 싶구요, 전주시가 잘 사는 도시를 택할 것인가 아니면 이상적인 도시를 택할 것인가, 과연 이 물음에 전주시민은 뭐라고 답할 것인가 이점에 대해서 전주시장께서 한번쯤 여론수렴을 하고 여론조사를 해서 전주시민이 바라는 방향대로 도시계획 재정비가 이뤄지고 전주시의 발전이 이뤄져야 된다고 저는 그렇게 생각을 먼저합니다.

  전주 인구가 지금 정체상태에 있습니다. 이것은 우리가 항상 느끼고 옛날부터 과거에 우리 전라북도로 얘기하며는 전라북도가 인구로써에, 호남권이 경상도 지역에 비해서 인구가 많이 앞서있다가 경상도쪽으로 이전을 했습니다. 그것은 결과적으로 지금 낙후되었다고 그래서 전주가 대표적인 도청소재지이기 때문에 이런 문제를 안고 있습니다. 그러면 앞으로 이 전주라는 도시를 어떻게 발전시킬 것인가, 외부에서 자본이 유입되도록해서 우리 전주시민이 잘살게 할 것인가, 과연 삶의 질 향상이라는 것이 이상적인 도시건설을 해놓고 바라만보고 있을때 삶의 질 향상이 될것인가 이런 문제에 있어서에 상당한 의문점을 가질수밖에 없습니다. 저희들이 보는 입장에 있어서는 의식주문제가 해결이 먼저 되고 그 의식주 문제가 해결되고 그 다음에 우리들이 빵이 문제, 특히 우리들의 경제적인 문제가 향상이 되었을때 삶의 질 향상은 가져온다고 그렇게 봅니다.

  그런데 전주시는 지금 현재 인구의 정체상태에 빠져있고 또한 핵가족화가 이것은 우리나라의 전체적인 현상입니다마는 지금 증가되고 있습니다. 또 전주가 이혼율을 보며는 두쌍중에서 한쌍이 이혼을 하고 있습니다. 그런데 지금 전주시에서 지금 종세분한 내용을 여기와 저는 관련시켜서 얘기를 하고 싶습니다.

  예를들어서 3종 주거지역이 흔히 말하는, 우리가 쉽게 얘기하며는 아파트 공동주택을 지을수가 있습니다. 그러면 지금 3종 주거지역을 극히 제한적으로, 먼저 종세분의 원칙을 보며는 원칙에 30%, 40%, 30% 1종 2종 3종을 이렇게 원칙을 세워놓고 짜맞추기를 해서 결과적으로 확정은 36%, 41%, 23% 이렇게 했습니다.

  결국 이것이 그 원칙에 보며는 또하나 참고해볼 사항이 서울시를 참고를 했다고 그렇게 되어있습니다. 그런데 서울시에 1종의 비율이 10%입니다. 그런데 전주시는 1종이 지금 현재 36%로 확정을 했습니다.

  저는 1종 2종이 몇%냐 이것이 중요하다고 보지는 않습니다. 그러나 과연 그 도시가 안고 있는 특성, 또 성질, 또 여건 이것에 맞춰져서 전주시가 재정비가 이뤄졌느냐 여기에서는 반문을 아니할수가 없습니다.

  그래서 아까도 얘기를 했습니다마는 지금 현재 전주시에서 작년에 아파트 분양가 문제로해서 홍역을 치루고 상당부분 어려움에 많이 처해 있었습니다. 그런 부분들은 지금 아파트 분양가로써의 투기가 이뤄졌던 부분들이 중산층이상에서에 대형아파트 쪽에서 이뤄졌었습니다. 그러면 전주가 과연 이런 움직임에 춤을 춰야하고 그런 도시냐, 아니라고 저는 생각을 합니다. 그렇기때문에 저희가 보는 입장은 3종 주거지역을 조금더 많이 만들어서 그것을 충분히 지구단위계획으로써의 그 지역의 특성과 성격에 맞게 제안을 할수가 있습니다.

  그럼에도 불구하고 어떠한 규정을 일정하게 원칙을 세워놓고 거기에다가 짜맞추기를 하지 않았는가하는 인상을 지워버릴수가 없습니다. 제가 아자리에서 할 얘기는 아닙니다마는 주택공사가 서민의 주택을 짓기보다는 지금은 거기도 공기업으로써의 상당히 의미를 상실해가지고 이익을 남기기에 급급한 주택공사가 되어버렸습니다.

  과거에 평화동이나 7평형 9평형 또 13평형의 임대아파트를 많이 지어서 서민들에게 내집마련의 기회내지는 주거안정의 기회가 주어졌습니다. 그런데 지금은 서민들이 주거안정을 꽤할수있는 적은 아파트, 소형아파트들이 거의 전무한 상태입니다. 그래서 작년과 재작년에 우리 전주시 지역을 분석을 해보면 원룸이라는 것이 유행을 했습니다. 그것은 뭐냐면 대체수요가 원룸으로 이동을 했던 것입니다. 과연 그 원룸에 살고있는 사람들을 보며는 그사람들은 어떻게 살고있느냐며는 보증금 3백만원 2백만원 5백만원, 뭐 보증금 천만원도 없습니다. 보증금 5백만원이 최고이고 거기에다가 월세를 30만원 50만원 이런 과다한, 그러면 받는 수입에 거의 1/3 내지는 1/2정도를 월세로 지급해서 이러한 열악한 환경속에서 살고있습니다. 그러면 지방정부가 과연 어떻게해야 되겠습니까. 서민들에게 주거안정을 위해서 값싼아파트를 지어서 서민들의 내집마련의 기회, 또 주거안정을 꽤해야 할 이 지방정부가 지금 작년에 최대 화재거리였던 서부신시가지 아파트부지에 전무 후무한 270만원 280만원이라는 그 높은 가격으로 아파트 부지를 입찰경쟁을 시킴으로 인해서 빈익빈부익부 현상을 아주 심화시켰습니다.

  그래서 여기와 관련되어서 저는 이런 얘기를 한번 해볼수가 있습니다.

  그러면 과연 지금 종세분으로해서 3종지역으로 지정된 그 지역은 지금 아파트 부지로해서 민간업자에게 땅을 팔 경우에 얼마정도를 받을수있냐 하며는 평당 150만원에서 200만원을 받을수가 있습니다. 그러면 가까운 곳에 있는 전주시청 뒤를 예를들어서 얘기를 하죠. 시청뒤에 고가주택이 있는데 거기를 가보면 공시지가가 80만원에서 100만원정도가 평당 책정이 되어있습니다.

  그런데 그런 지역에 토지거래가격은, 토지거래도 거의 없을뿐더러 토지거래가격은 얼마냐 70만원에서 100만원정도밖에 거래가 안됩니다. 그러면 거의 1/2 가격수준입니다. 그러면 또 한가지 더 나아가서 그 고가주택에 살고있는 사람들은 공시지가가 높기때문에 뭘 합니까. 세금을 많이 내죠. 그래서 조세의 형평성 문제도 여기에서 대두가 되는 겁니다.

  그러면 상대적으로 변두리 3종지역의 지정된 지역에 토지를 갖고 있는 사람들은 많은 차액을 누리고 많은 부를 누릴수 있으면서도 불구하고 상대적으로 세금은 적게 내고 있습니다. 그런 현상이 있습니다.

  그럼에도 불구하고 이런 조세의 형평성 문제, 또한 재산권의 침해라고도 볼수가 있는 문제가 여기에서도 나오는 것이죠.

  전주가 지금 상권의 권역화가 뚜렷하게 이뤄져 있습니다.

  제가 말씀을 나눠서 드리면, 송천동이 하나의 상권이 이뤄지고, 그 다음에 서신동, 서곡지구, 효자동, 삼천동, 평화동, 아중지구 이렇게해서 신 상권이 이뤄지고 그 다음에 도시부에서는 공동화 슬럼화가 가속화가 진행되고 있습니다. 그래서 앞으로 2006년도 전주 서부신시가지가 도청을 중심으로해서 행정청이 대이동이 옵니다. 그러면 지금 현재 도청이 소재하고 있는 구 도심권의 그 문제 과연 어떻게 해결할 것인가, 전주시에서 이 대안을 지금 제시하고 있는가, 그것이 도시재정비계획에 반영이 되어서 대안을 제시하고 있는가, 이런 분야에 있어서 아주 미흡하다고 생각을 하고 우려를 금할수가 없습니다.

  그런 문제에 있어서에 전주시가 과연 우리 전주시민들의 바램, 전주시민들의 욕구사항을 지금 잊고 있는가 볼때에 우리 전주시의회 의원님들께서 정말 저는 이자리에서 제가 인사를 드렸어야 됩니다마는 죄송합니다. 전주시의원님들께서 전주시 발전을 위해서 이렇게 이러한 열정을 가지고 저희들을 초대해 주셔서 좋은 말씀을 해주실 기회를 갖게 해주신 것에 대해서는 진심으로 감사를 드립니다.

  사람도 그 사람이 아이가 있으면 부모 입장에서보며는 그 아이가 어떠한 특성을 가지고 어떠한 특기를 가지고 있고, 어떠한 장기를 가지고 있고 그 아이의 성격이 무엇이고 그 아이가 바라는 것이 뭔가, 이것을 보고 그 아이의 장래를 결정하고 그 아이의 교육방향에 따라서 아이들이, 우리가 옛날부터 맹모삼천지교라는 말이 나왔습니다. 저희 아이도 있지만 제가 아무리 생각을 하고 있지마는 저도 대학생이 두명있습니다. 말을 안 듣습니다.

  보면, 제가 항상 아이를 보고 느끼는 바가 많습니다. 그 아이가 원하는 것이 뭐고 그 아이가 좋아하는 것이 뭔가 과연 그 아이가 좋아하고 그 아이의 특성에 맞게 부모로써 맞춰졌는가 이것을 생각하지 아니할수가 없는 것입니다.

  그러면 전주시에 종세분을 하는 과정속에서 1종 2종 3종 지역에 나오는 그 특성들이 그 땅 그 토지는 최유효이용이 되어야 되는 겁니다. 그 토지가 효율성 측면에서에 그 토지가 안고있는, 그 토지가 최유효이용이 안되었을때에 도시발전의 균형발전은 이룩할수 없다고 그렇게 생각을 합니다.

  그러면 어떤 방법의 최유효이용을 하는 방법이냐, 그렇다고보면 그토지를, 그 토지가 갖고 있는 성격, 특성, 주변여건, 인근지역 이것과의 조화 이런것들이 이번 종세분 과정속에서 획일적인, 짜맞추기식인 그런 획일적인 방법으로 진행이 되었다는 것을 저는 말씀드릴수가 있습니다.

  그래서 조금더 그 지역을 면밀히 검토를 해가지고 그 지역의 특성에 맞게 해야만이 전주시의 도시발전이 이룩되지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

  또하나 말씀드리고 싶은 것은 그렇게 함으로인해서 지금 재건축과 재개발 이 문제를 지금 봉쇄해 놓고 있습니다. 물론 주거환경정비법으로써 할수있는 길이 있다고 합니다마는 먼저 종세분에 있어서에 이 계획을 먼저 이렇게 지정해 놓지 않고서 추후에 그런 문제가 된다고 하면 여러분들 불보듯이 뻔합니다. 민원 야기되고 이것이 쉬운 얘기겠습니까. 예를들어서 민간업자가 재건축 재개발을 한다고 했을때에 이 과정, 특히 전라북도에 오면 기업들이 기업하기 어렵다 이렇게 얘기를 합니다. 대기업들이 전라북도에 와서 투자를 할라고 하지를 않습니다. 아파트를 지을려고 하다가 올라갑니다. 저도 과거에 아파트 부지를 소개한 적도 있고 한번 한적이 있습니다. 그런데 그 모기업에서 다시는 전주와서 아파트를 짓지않겠다고 올라갔습니다. 그 뒤로 아파트를 한번도 여기에서 아파트를 여기에서 짓지를 않았습니다. 전주시에 내려올 생각을 않습니다.

  과연 이것은 왜 그런 것인가, 우리가 정말로 한번 생각해봐야 한다고 생각을 합니다.

  그래서 앞으로 이런 도시계획재정비안 갔고는 구 도심권의 공동화가 심화되고 신 도심권으로의 이동 현상이 뚜렷해져서 우리가 흔히 얘기하기를 신시가지 신 전주라는 얘기를 합니다. 저는 신전주라고 부르는데에 대해서 상당히 불만을 가지고 있는 사람입니다. 왜 신전주라고 해야 됩니까. 신 전주를 만들어놔도 구 전주는 버릴겁니까. 아니지않습니까. 여기 자식도 똑 같은 자식이 있다고 그러면 여기는 농사를 짓고 있는 자식이 있다고 그러면 농사를 짓지 못하게 되어가지고 농촌이 요즘에 칠레 그거 나옵니다마는 지금 현재 구 도심이 농사를 못짓게 되었다고 그래가지고 다른 방향으로 돌려야 할 형편에 있다고 그러며는 바꿔줘야죠. 새로운 장가를 갈수있도록 얘기를 해주고 새로운 개발을 할수있도록 이렇게 해줘야 되죠. 그런 면에서 아주 잘못되었다고 저는 그렇게 생각을 합니다.

  그래서 이런 불균형 현상을 우리 전주시의회 의원님들께서 앞으로 많은 관심을 이렇게 가지고 있는데 진심으로 경아를 드리면서 적극적으로 저희들도 그 분야에 작은 힘이나마 되어드릴 것을 약속드리면서 제 말씀 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. 감사합니다.

  지금부터 위원님들께서 궁금한 사항을 질의응답하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 시간 운영이 효율적으로 되어질수있도록 간결하게 요점과 핵심을 서로 응답하는 기회로 삼아주시면 고맙겠습니다.

  그러면 질의하실 위원님, 계십니까. 윤중조 위원님.

  취락지구를 필지별로 했는데 가구별로 해줬으면 좋겠다는 말씀을 해줬습니다. 그 내용에 대해서 설명을 부탁드리겠습니다.

  그런데 일부 만성동 지역같은 경우는 가운데 부분이 활처럼 들어가서 가운데 부분이 쏙 빠져있어요. 그러니까 번지위주로 했다는 것죠. 예를들어서 취악지구안에 지목이 대지가 아닌 답이나 전이 있을 경우는 뺍니다. 그런것은 바람직 하지않다는 거죠.

  일반 도시계획에서는 그러는데 취락지역이 그렇게 되어있다는 거죠.

  가구별은 도로를 위주로 해가지고 블럭위주로 도시계획구역내에서 지구를 지정을 하는데 취락지구는 그런 도시계획이 일정하게 되어있지않잖아요. 그래도 어떤 마을 형성하는 것은 범위가 있다 이거죠. 그런데 그 범위안에 들어있어도 한 중앙에 지목이 대지가 아닌 답이나 야산이 있으면 빼있습니다.

  그리고 그것을 도시계획에 수용해 달라고 계속 도시계획 재정할때마다, 5년마다 아마 가지고 올겁니다.

  그래서 제가 말씀드린 부분은 나름데로 도시계획의 결정들을 해둬야 됩니다. 그런 것들은 최대한 저개발이 되게끔 마련을 해야 된다는 거죠. 그게 만약에 고밀도 개발이 되도록 도시계획을 미리 수립해 두며는 도심부쪽에서 빠져 나가게 된다는 얘기입니다. 전체의 양은 똑같거든요. 우리가 1년에 먹는 밥의 양이 똑같듯이 하루에 아침에 많이 먹으면 점심때 좀 덜먹잖아요. 마찬가지로 도시에 살수있는 필요한 도시계획시설들은 양이 있습니다. 주거도 마찬가지고요, 인구에 따라서 정해지는데, 아까 말씀드렸듯이 인구는 정체되어있고 정해져 있습니다. 그렇다면 외부에 고밀도 아파트를 개발하면 그리로 나가서 살겁니다.

  그렇다며는 놔두며는 그런 개발들이 오송지구처럼 전부다 일어날 겁니다. 그러니까 도시계획실무부서에서는 그런 것을 막기위해서 택지개발사업지구로 정하고, 구획정리 사업지구로정하고, 개발계획들을 수립한 겁니다. 거기에 대해서는 부정하지는 않아요.

  그런데 문제는 지나치게 외연 지역들, 외곽지역들에 대해서 고밀도 개발들을 유도하고 있다는 겁니다. 이것은 도심부에서 빠져나가는 것들이 전제되기 때문에 도시계획상 불균형개발들이 만들어질 우려가 있습니다.

  새로 바뀐법령에 따르면 도시관리계획인데, 도시관리계획의 도면을 이렇게 보면, 외곽지역은 3종 주거가 둘러싸고 있고 안쪽으로 1종과 2종들이 분포되어있습니다. 무슨 소리냐하며는 외연적 개발들이 전제된 그런 전제들이 되어있는 불균형 개발이 아닌가 생각됩니다. 개발을 막는 것은 좋구요, 미리 계획적 개발을 유도하는 것은 좋은데 지나치게 과다한 개발들을 신개발지에 만들어놓은 문제들이 있습니다.

  아마 이렇게 된 이유는 아까 맨 처음에 제가 서두에서 말씀드렸듯이 한국토지공사나 한국주택공사에서 개발사업을 할려고하며는 돈이 안되니까 안들어 옵니다. 그러니까 기반시설부담도 줄여주고, 되도록이면 전주시에서 부담을 가지면서 계획개발들을 해나가야 될 문제점을 만들수 있습니다.

  그런면에서 맨처음에 말씀드렸던 단계별 점진적 개발들을 전주시가 추구해 나가야지 저런 것들을 나름데로 높은 개발양들, 그러니까 3종 일반주거지역을 많이 책정하면 책정할수록 아마 외곽지역에 많이 책정될 겁니다. 그렇게 책정하면 책정할수록 점점더 도심부들은 어려워지는 양상들을 가지게 될거구요, 제가 한가지더 설명을 조금 해드리며는 지구단위계획에 대해서 만병통치약처럼 생각하셔서는 안됩니다.

  지구단위계획은 특정지역에 특별한 목적을 가지고 하는 계획입니다. 업조닝하는 방법이 아닙니다. 잘못생각하시는 것중에 하나가 지구단위계획을 수립하며는 그걸가지고 아파트를 지을수있는 3종 일반주거지역으로 무조건 바꿀수있고, 그렇지않습니다. 절대로 그렇게 허가가 안납니다.

  그러니까 지구단위계획이라는 것은 어떤거냐며는 한옥지구 여기를 보존해야 되겠다하며는 원래 어떤 문제가 있냐며는 한옥지구 내부에 가면 도로가 없습니다. 4M도로가 없어요. 2M도로 이런 것들로 뚫려져 있거든요. 인사동 같은데 가면 그렇습니다. 그런데 그런 도로들에 대해서도 4M도시계획도로가 없더라도 건축허가를 내주는 겁니다. 증축을 할때도 해주고, 그렇지 않으면 이 집들은 개선이 되지를 않아요.

  그래서 그런 문제들을 해결하기 위해서 한옥지구를 지구단위계획지구로 정하면서 문제를 해결하는, 서울에 인사동 지구가 그런 식입니다.

  그 다음번에 도심에 쇼핑지구같은 경우에는 주차장 같은 것에 대한 완화규정들을 두지않으면 보행자 우선지구를 만들수가 없습니다. 쇼핑몰이 안되는 거죠. 그럴때 특별한 건축적, 도시계획적 해결방법들을 집어넣는 것들이 이 지구단위계획입니다.

  물론 양호한 주거지를 만들거나 아니며는 월드컵경기장 앞에 특별한 상징거리를 만든다든가 또 어떤경우에는 구릉지나 하천변에 경관지구를 만든다든가 이런 특별한 경우에 사용하는 곳입니다.

  도시전반에 지구단위계획을해서 양호한 주거지로 만든다, 좋은 방법이긴한데 실질적으로 가능하지도 않고요, 지구단위계획같은 경우에 한 블럭에 대한 용역비만해도 2억에서 3억가량 합니다.

  전주시 전체를 지구단위계획을 할려면 전주시 예산으로는 택도없습니다. 대전도 하지못하고요, 서울도 하지못합니다. 그러니까 그걸로 하는 것은 아니고요, 지구단위계획은 그런 도시계획의 특별한 지구들을 아주 정말 필요에 의해서 잘 만들어야 되겠다할때 사용하는 하나의 방법이라는 것을 이해해 주셨으면 좋겠구요, 지역 지구제의 예에 있어서도 조금 저희들이 간과하는 부분들이 있습니다. 상업용도로 사용하는 것은 상업지역입니다.

  주거지역으로 이용하는 것이 주거지역이고요, 혹시나 이런 용도들이 서로 섞여있는 곳들이 있으면 이건 준주거지역에서 해결해야 될 문제입니다.

  제3종 일반주거지역은 상업지역이 아니라 주거만 들어가야 됩니다. 공동주택위주의 주그들입니다.

  다음에 1종 2종 전용주거지역이 단독주택위주의 동내이구요, 다음에 1종 일반주거는 단독주택위주의 동내에 근린시설들이 일부 들어갈수있게 만들어지는 그런 법체계입니다.

  그런데 저희가 잘못 아는게 주거지역안에 상업도 만들고 단란주점도 들어오고 모든시설들이 다 들어오게 되는 건축법 자체가 문제입니다. 건축법과 도시계획법 자체, 너무 허용을 많이 해줬습니다. 외국에 가면 절대로 주거지역안에는 상업시설들이 거의 들어오지 못합니다.

  그래서 우리집 바로 옆에 그런 시설이 들어온다고 생각을 해보십시요. 일산에서 상업지역이 주거지역하고, 아파트 바로 전면에 보이는게 나이트클럽이 들어와서 문제가 됐잖습니까. 그런게 전주같은 양호한 주거지에도 침투해 들어옵니다. 그래서 이런 부분에서는 1종 일반주거를 함으로해서 양을 못짓는다는 문제가 아니고 여기는 단독주택을 하기위한 지구입니다.

  그래서 단독주택이 3층까지 짓는 거구요, 그래서 거기에 지을수있는 여러가지는 1층에 상업적 용도를 일부 근린시설 사용할수있게 이런식으로 생각을 해야 되고 2종과 3종은 공동주택이라고 보셔야 됩니다. 그런 위주의 지역지구제에 대한 이해들을 조금 하셔야, 지금 여기에서 요구되는 여러가지 것들이 있습니다. 주민들은 되도록이면 개별이익을 위해서 생각을 하는데 아까 말씀드렸듯이 고밀도 개발이 되면 될수록 기반시설이 부족해지고 그것을 누가 매꾸느냐하며는 시민들이 세금으로 매꿉니다. 여기 계시는 시의원님들께서 그 부분들은 간과하시기 어려운 부분들이 아니실까 생각이 되거든요. 그런면에서 도시계획 전반에 대해서, 아까 오송지구에서 난개발이 이뤄지는 것들을 분명히 막아야 될 부분들입니다.

  그리고 그 지구를 위해서 필요없이 도로들을 더 추가로 낸다든가, 자연환경을 훼손한다든가, 기반시설에 대한 비용을 늘린다든가 이런것들은 막아야 되구요, 그래서 저번에 제가와서 몇분 위원님들께 말씀드린게 오송지구 같은경우에는 계획적 개발을 할수있도록 유도를 해야 된다는 말씀을 드렸습니다.

  그게 그 지역의 구획정리사업이 되든 택지개발사업이 되든 계획개발로 유도해야 되고 기반시설에 대한 부담들은 택지개발사업 사업 추진자들이 내야 됩니다.

  그래서 토지공사가 되든 주택공사가 되든 전북지역에는 도시개발공사가 있는지 모르곘습니다, 그런 곳에서 내야되지 모든 비용들을 전주시에서 대가지고 문제를 해결하는 것들은 가능하지 않습니다. 현실이 그렇다는 겁니다. 해야 되는데 할수는 없구요, 한가지 마지막으로 미집행 도시계획시설들이 있습니다.

  공원이나 도로같은 곳에 여기에 그림을 그어놓고 미집행되며는 어떻게 되냐면 바로 해소해 줘야 됩니다. 그것을 전주시에서 사야 된다는 말이죠. 과다하게 책정하면 결국은 예산으로 집행되지 않습니다. 그러면 오히려 공원이 풀려버리는 경우들도 생긴다는 거죠.

  그래서 그런것들을 생각하며는 지나치게 도시계획시설들을 많이 책정해 놓은 곳이 있거든요. 도로나 이런데에 욕심을 낸데들이 있는데 그런 부분에 대해서도 명확한 부분들을 생각해야 되지않을까 싶고 주민제안제도 잠깐 얘기가 나왔었는데요, 주민제안을 하는 것은 도시계획안을 본인들이 수립하거나 용역업체에 맞겨서 수립을 한 다음에 입안권자의 요구에서 채택이나 반영이나 기각되도록 하는 제도입니다.

  이것은 실제로 개발사업을 하는 것은 아니고요, 안을 만들어서 제안을 하는 제도니까 이건 앞으로 주민 참여들, 아마 시의원님들께서는 이 제도들이 많이 활성화되도록 만드시는 것들이 또 주민들을 위해서 좋은 부분들이 될수도 있을거라고 생각이 됩니다.

  그런데 가장 큰 문제점은 거기에 대한 각자 재산을 가지고 있기때문에 분쟁사유가 많이 발생을 해요.

  또 취락지역 내에 들어가며는 형질변경이나 이런 것이 가능한데 그렇지 않을 경우에는 보전녹지나 생산녹지로 거의 남아있습니다. 그러면 현행 조시계획 조례나 법령을 보며는 거의 개발행위를 할수없게 되어있어요.

  그래서 완주군 같은경우는 거의 필지별로 하지않고 구획별로, 단위별로 해놨습니다. 그런데 전주는, 물론 단지별로 해놓은데도 많이 있지마는 그렇지 않은 부분들이 상당이 있기때문에 말씀을 드린 것이고요, 가장 큰 문제는 공동체 형성에 상당히 저희 입장에서 볼때는 위화감을 많이 조성할수있다는 그런 측면이 많이 있습니다. 물론 도시계획 측면은 그렇게 크게 고려를 하고 있지않지마는 그런 공동체, 부락이라는 공동체 이것이 깨질 우려가 상당히 많이 있다, 이런 측면에서는 저는 말씀드립니다.

  그러면 그 외에 좀 떨어져 있는 가옥들이 안들어가서 불만을 표출하고 있거든요.

  그렇다며는 저희도 그런 취지에서 본다고 하며는 그런 것은 배재되어야 하지마는 마을 한 가운데 중앙에 있는 곳 같은 곳은 포함시켜줘야 된다, 그래서 범위를 저희가 구 도심지나 신 도심지에서는 도시계획을 할때 반듯반듯 다 정리합니다. 거기에 전이 있건 답이 있건 대지가 있건 관계없이, 취락지역도 네모 반듯하게 하라는 말은 아니지마는 그런 범위내에 들어가면, 어떤 원 써클안에 들어가며는 그 안에 있는 것은 좀 수용해 달라는 입장이죠.

  도시계획 재정비를 할때 그쪽을 넣어주냐 안 넣어주냐 이런 문제죠.

  그러면 어떤 방법으로 제시를 해야 될 것 같아요.

  취락지구를 보며는 지금 어느정도 보며는 거의 선으로 해가지고 안으로 다 포함시켜놨어요. -이 계획안에는-, 그런데 지금 현행은 그렇게 빠져있다는 거죠. 그래서 그것을 어차피 관리계획안이 의회로 오면 통과를 시켜야 하기때문에 범위를 저희는 좀 넓혀 달라, 이런 측면입니다.

  저희 지역에 5층 아파트가 여섯개 동이 있거든요.

  그런데 우리 시에서 그것을 종 구분을 지구지정을 하면서 고민이 컸던것 같습니다. 2005년도 6년도면 재개발을 할수있는 요건을 갖추고 있거든요.

  그런데 그것을 1종으로 해놓고 보니까 너무나 제한이 너무나 강팍하기 때문에 뚫고나갈 방법이 없습니다.

  그래서 집행부하고도 누차 얘기를 했는데 수긍은 하고 있지마는 그래도 종구분 근본적인 자체가 올바르게 되지는 않았다, 이런 견해를 가지고 있는데 건축사님의 의견을 듣고싶습니다.

  그런데 어떤 선행조건이 지금 민원이 많고 하는 이유가 가장 틀을 정해놓고 세부적으로 나가야 되는데 지금 전주시에서는 거꾸로 세부적인 것을 만들어 놓고 큰 틀을 만들려고 합니다.

  그런데 지구단위계획으로 변경한다는 자체는 저는 저희 협회 입장이나 저희 건축사들은 굉장히 반대하는 이유가, 첫째 경제적으로 개발을 하는 사람, 그러니까 지구단위계획을 하는 사람이 부담하기때문에 경제적으로 굉장히 폐해가 많습니다.

  아시다시피 교통평가 하나 하는데도 평가받기 이전에 서류작업하는 것만해도 거의 비용이 2억쯤 들어갑니다. 지구단위계획도 거의 비슷합니다. -그런 용역개발비가-, 그런 측면도 많은데 실질적으로 지금 전주시 도시관리계획안을 보며는 기준에 대해서 상당히 모순이 되어있다는 것이 가장 큰 문제점이죠.

  기준은 설정을 내놓고 13층이상이나 12층 이상 아파트가 있는 지역에는 3종으로 지정한다고 해놓고 안해놨어요. 그런 지역도 있습니다. 좀전에 임병오 위원께서 말씀하신 대규모 아파트단지가 현재 있는데도 불구하고 거기를 1종으로 해놨습니다. 이런 모순점이 저희도 상당히 많이 있다고 시에다도 항의를 하고 그러는데, 그런 지역들이 상당히 많기때문에 어떤 지역에 대해서는 저희가 일일이 말씀드릴수는 없지마는 앞으로 그 부분에 대해서 종 구분이 끝나고 나며는, 예를들어서 1종으로 된다고 하며는 그것은 반드시 지구단위계획을 해야만이 가능하다고 저는 생각합니다.

  그리고 한가지 덧붙이자며는 3종 주거지역을 전주시에서는 어떤 교통발생량이나 이런것으로해서 근거를 뒀는데 사실은 원래 도시계획의 가장 기본적인 취지는 녹지지역 옆에는 전용주거지역이나 1종 주거지역이 들어와야 맞습니다. 저희가 상업지역에 가장 가까운 지역이 준주거지역입니다. 준주거지역하고 상업지역 가까운 부분에 있어야 할 주거지역은 2종하고 3종이 있어야 되는데 전주시는 그런 도시계획기본적인 그런 취지에 상당히 어긋났다고 한마디 덧붙이겠습니다.

  그래서 미리 준비되어서 서울시에서 종세분을 하는데 3종이 굉장히 많이 지정되었죠. 그 이유중에 하나가 이미 밀도가 굉장히 높은 겁니다. 단독주택지라고 보이지만 실질적으로 밀도는 용적률로 따져보면 300%, 원룸들이 가득차 있는 동네도 있습니다.

  그러다보니까 할수없이 그런것들을 받아들일수밖에 없는, 단독주택지역도 받아들여서 한곳들이 많이 있습니다.

  그래서 그 지역들이 상업지역을 다운조닝을 해야 되거든요. 그러니까 여건이 바뀌어서 오히려 주거지역으로 바꿔야 되는데 다운조닝을 한번하는게 굉장히 어렵습니다. 아까 제가 말씀드린것 중에 한번 이렇게 해놓으면 다시 돌아가기 어려운 여러개 중에 하나가 지역지구제를 상업지역으로 한번 책정하면 주거지역으로 다시 못돌아옵니다. 아마 3종으로 한번 지정하면 2종으로 절대로 못돌아옵니다.

  그런것들 때문에 아까 신개발지로 한번 개발나가며는 다시 구시가지로 돌아오지않습니다. 그런것때문에 조심하고 단계별로 점진적으로 적응할만큼만 해야 된다는 말씀입니다.

  말하자면, 외곽과 구도심의 밀도역전현상이라든가 불균형이라든가 이런것을 다수 위원님이 지적을 해주신것 같아서 그렇게 정리해 봤구요, 그다음에 타도시에 비해서 대단히 강화된 제약이 많이 들어가 있는 안이다, 그것도 대체로 이렇게 보실수있죠.

  그리고 특히 건축사님이 취락지구를 많이 얘기해 주셨는데 취락지구에 형성차원에서 좀 정형화된 획정이 바람직하다, 그렇게 정리할수있겠습니다.

  마을에 건전한 형성, 공동체에 건전한 형성이라는 차원에서 집과 집을 연결하는 그런 아주 인색한 획정이 아니고 정형화해서 취락을 형성하는게 좋겠다 그런생각으로 정리를 했고요, 마지막으로 김상설평가사님이나 또 교수님들께서 주로 말씀해 주신 것 같은데, 지구단위계획은 도시관리계획으로 하는 것이죠. 김상설평가사님.

  예컨데, 구도심에 대한 고려가 전혀없다, 무조건 1종으로 제한일변도로 했다, 고도제안지역에 대한 고려도 없습니다. 고도제한이 있으니까 대게 1종으로 또는 경우에 따라서 2종으로 했구요, 재건축이 예상되는 지역도 아주 제한적으로 했거든요.

  그런데 지구단위 계획이 들어가야 되는 것이죠.

  그런데 문제는 지금 현재는 도시관리계획에 의해서 구역지정들을 해놓고 그 다음 단계인 용역을 나가야 됩니다. 그중에 보면 취악지역에 대해서는 2종 지구단위계획을 지정하게끔 지금 되어있구요, 그래서 그 과업들을 지금부터 해야 됩니다. 같이하는 것은 아니고, 도시관리계획을 수립할때는 지구단위계획을 한꺼번에 다 할수가 없습니다. -많으니까요-, 그래서 그 중에 일부를 같이하는 경우도 있지만 대부분의 경우에는 도시관리계획과 지구단위계획은 별개입니다.

  지금 우리 구도심지역에서 재개발을 위해서 조합을 형성했거나 형성중에 있는 곳이 수처가 있는데요, 대부분 1종으로 관리계획안에 잡게 되었고, 그러한 경우에 향후에 시기를 선택해서 지구단위 계획을 하겠다는 것인데요, 그렇게 임박했거나 현실적으로 제기된 지역에 대해서는 지구단위계획을 관리계획안에 포함해야 되는 것이 아닌지.

  그리고 그게 도시계획위원회를 통과하거나 건축위원회를 통과하고 그 다음에 그것에 따라서 공동주택단지 설계가 들어가게 됩니다.

  그러면 마무리를 하겠습니다.

  다섯분 위원님께서 대단히 수고해주셔서 다시한번 감사드리고요, 그중에 우리 박영하 교수님께서는 수업관계로 먼저 이석을 하셨습니다.

  특히, 청주에서 멀리 와주신 최정우 교수님, 대단히 감사드리고요, 위원님들께서 주신 의견을 저희들이 기초로해서, 또 위원들께서 연구한 내용을 포함해서 전주도시계획 (구)명칭으로 재정비안이 정말 보다 문제를 줄이고 보다 시민에게 다가갈수있는 안으로 만들도록 저희가 최선을 다하겠다는 말씀으로 감사표시를 하겠습니다.

  위원님들께서는 오늘 인연되신 자문위원님들과 필요한 경우에 교신도 하시고 그런 관계를 가져주셨으면 좋겠고요, 특별히 광주에 노 교수님이 오늘 일정을 맞추지 못해서 서면으로 의견을 주신바도 있습니다. 그 내용도 배부해 드릴테니까 참고해 주시고요, 역시 박영하 교수님, 법정 절차와 관련해서 여러가지 좋은 해석을 해주셨는데 먼저 이석했기 때문에 박교수님하고도 필요한 내용에 대해서는 사후 통신을 통해서 보완하실 기회를 가지시기를 바라겠습니다.

  그러면 이것으로써 오늘 자문위원님들을 모시고 전주도시관리계획안에 대해서 검토결과를 저희들이 청취하는 그런 순서를 모두마치겠습니다. 대단히 감사합니다.