두산 경복궁 아파트 분양전환과 관련한 주민 청원

심    사    보    고    서

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제출자  :  2010년  10월 20일  김형록외 325명

나. 회   부   일   자  :  2010년  10월 22일

다. 상   정   일   자  :  제274회 전주시의회 임시회

제2차 도시건설위원회(2010년 10월 28일)

2. 청원의 개요

청 원 인	소개의원	건 명	접수일
완산구 평화동 2가 경복궁아파트 ○○○ 김형록외 325인	오평근의원 이도영의원	두산경복궁 아파트 분양 전환과 관련한 주민 청원	2010. 10. 20

3. 청취의 취지

○ 임대주택법 시행규칙 별표1의 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 위반

- 건축비 및 택지비 과다계산

- 고 분양전환 가격 일방적 승인

○ 전 임차인 대표 하자보수 요구 없이 합의 원천무료(전체주민 동의 없이 협의)

○ 전주시 임대주택 분쟁 조정 위원회 하자보수 및 분양가 재협상 조정권고 재협상의 통한 분쟁을 해소하고자 청원

4. 청원 요구사항

○ 완산구청 분양전환 승인 취소

○ 분양가 재협상

5. 법적근거

○ 지방자치법 제73조(청원서의 제출), 제75조(청원의 심사․처리)

○ 전주시의회 청원심사 규칙 제2조(청원서 제출) 제6조(청원서 회부와 심사)

6. 검토의견

○ 두산 경복궁 아파트 현황(총 477세대)

- 24평형 : 129세대(분양가  84,500천원)

- 34평형 : 348세대(분양가 122,500천원)

- 분양전환 세대 : 135세대

○ 하자보수 협의 없이 분양을 진행하고, 공사비 및 택지비를 과다 계산하여 반영한 분양가에 대하여 재협상을 요구하는 청원으로 주민들 주장은 주민들이 건설원가를 재산정한 결과 74억 5천만원을 과다 계상하였으며, 하자보수비 추정가격이 54억 5천만원이 예상된다고 주장하고 있으며,

○ 부근 분양전환 아파트 보다 18백만원에서 21백만원이 가격이 높고 물가 상승률을 고려하여도 현저히 높다는 근거 제시하고 있습니다.

○ 전주시 임대주택 분쟁조정위원회의 조정의결 통지서 내용대로

- 아파트 분양전환 가격과 하자부분에 대하여 1개월내 쌍방 재협상토록 권고하고 합의 시는 합의 결과대로 종결

- 쌍방합의가 안될 경우에는 양측이 재협상 “안”을 위원회에 제출하여 재조정 심의

○ 청원인들의 주장이 근거가 있어 우리위원회에서 심도 있는 심사로 의견을 주문하고 청원을 채택하였습니다.

7. 질의답변요지 : 생 략

8. 토 론 요 지 : 없 음

9. 위원회 의견 :

- 시공과정에서 심각한 수준의 문제들이 드러났다고 보여 분양전환 승인 자체에 문제를 제기할 만하다고 판단되며, 원만한 수준의 분양가 재조정을 위하여 즉각 비대위와 주민들과 두산주택건설 측에 재협상에 나설 것을 권고하며, 하자보수는 법에 따라 즉각 실시할 것을 촉구함.

10. 심 사 결 과 : 원안채택

의     견     서

ꏅ 의안번호 : 청원 1번

ꏅ 의 안 명 : 두산 경복궁 아파트 분양전환과 관련한 주민 청원

ꏅ 제출일자 : 2010년 10월 20일

ꏅ 청 원 인 : 전주시 완산구 평화동 2가 180번지 두산경복궁@ ○○○

김형록외 325인

ꏅ 청원소개의원 : 오평근, 이도영 의원

ꏅ 의결일자 : 2010. 10. 28(제274회 임시회 도시건설위원회 제2차 회의)

ꏅ 위원회 의견

○ 시공과정에서 심각한 수준의 문제들이 드러났다고 보여 분양전환 승인 자체에 문제를 제기할 만하다고 판단되며, 원만한 수준의 분양가 재조정을 위하여 즉각 비대위와 주민들과 두산주택건설 측에 재협상에 나설 것을 권고하며, 하자보수는 법에 따라 즉각 실시할 것을 촉구함.

청     원     서

○ 청원의 취지

1. 2010.5.7. 완산구청에서 승인한 전주시 완산구 평화동 2가 두산경복궁아파트

분양전환승인은 임대주택법시행규칙 별표1의 공공건설임대주택의 분양전환

가격 산정기준을 위반하여, 건축비 및 택지비를 회사측에서 과다계상한 금액을

입주자모집당시 승인된 것이라는 이유로 충분한 검토 없이 고분양전환가격을

일방적으로 승인하여 무주택서민들의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래한

처분이며,

2. 회사측에서 전임차인대표들과 법률로 보장된 하자보수도 없이 주민들의 동의도

없이 일방적 합의를 한 것은 원천무효의 협상임.

3. 아울러 전주시 임대주택분쟁조정위원회에서 2010.10.7. 하자보수 및 분양가를

재협상하라는 조정권고를 수렴하여 조속한 재협상을 통한 분쟁해소를 하고자

청원함.

○ 청원요구사항

1. 임대주택법시행규칙 별표 1에 의한 공공건설임대주택의 분양전환 가격산정

기준을 위반하여 승인한 완산구청의 분양전환승인 취소

2. 전주시분쟁조정위원회의 조정 권고사항을 수렴하여 1개월내 하자 보수 및

분양가격 재협상을 통한 조속한 분쟁 해소.

○ 참고자료

붙임 1. 청원서

2. 청원서 연명부

○ 청원인   두산경복궁아파트 임차인대표회의

성 명 :   김  형  록  외325명    (인)

주 소 :  전주시 완산구 평화동 2가 180번지

두산경복궁임대아파트 ○○○

청원소개의견서
청원건명	두산경복궁아파트 분양전환과 관련한 주민 청원
청 원 인	주 소	전주시 완산구 평화동2가 180번지 두산경복궁아파트 임차인대표회의
	성 명	김 형 록 외325인
소개의원	오평근, 이도영 의원
소개년월일	2010 . 10 . 21.
소개의견 1.두산경복궁아파트는 본인들의 지역구로 2010.7.28. (유)두산주택건설과 前임차인 대표들의 분양협상 종결후 아파트 내부집회 및 구청, 시청 집회를 통하여 주민들이 분양전환의 부당성을 호소하여 온 바, 2. 2010. 5. 7. 완산구청에서 승인한 전주시 완산구 평화동2가 두산경복궁아파트 분양전환 승인은 임대주택법시행규칙 별표1의 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 위반하여, 건축비 및 택지비를 회사측에서 과다계상한 금액을 입주자 모집당시 승인된 것이라는 이유로 충분한 검토없이 분양전환가격을 일방적으로 승인하여 무주택 서민들의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래하였습니다. 3. 회사측에서 전임차인대표들과 수많은 임의설계변경과 균열 및 누수등의 하자로 입주민들이 고통을 받고 있는데 주민들의 의견을 수렴치 않고 하자보수 없이 분양 전환을 하여 주민들의 불만이 증폭되고 있는 현실입니다. 4. 아울러 지난 2010.10.7.전주시임대주택분쟁조정위원회에서 “하자보수 및 분양가를 재협상하라”는 조정 권고를 내렸음에도, 현재까지 뚜렷한 진전이 없는 상태에서 회사측에서 2010.10.20부터 3차분양을 실시하여 분쟁 해결의 의지가 미약한 바, 시의회 차원에서 주민들의 청원을 수렴하여 본회의 부의하여 채택함이 타당합니다.

청  원  서

존경하는 전주시의회 조지훈 의장님!

그리고 전주시민의 삶의 질 향상을 위하여 불철주야 노력하시는 의원님!

지금 의원님들 곁에 있는 많은 주부들이 가장 걱정하는 것이 무엇인지 아십니까?

서민들의 형편과 마음을 헤아리고 계신 의원님들께서는 분명 알고 계시리라 믿습니다.

그것은 바로 김장입니다.

G20 정상회의도 아니요. 북한정권의 3대 세습도 아니요. 4대강 사업도 아닙니다.

높은 채소 값 때문에 바로 눈앞에 닥친 김장이 제일 걱정입니다.

이렇듯 저희 서민들의 걱정과 바램은 너무나 작은 것입니다.

저희 서민들의 작은 소망은 부자가 아니여도, 명예로운 자가 아니여도 그저 의식주 걱정 없이 아이들에게 부끄럽지 않은 떳떳한 부모로서 사랑하는 가족과 함께  따뜻한 집에서  행복하게 사는 것이 인생에 가장 큰 행복이라 생각하고 그렇게 사는 것입니다.

그런 소박한 꿈을 꾸며 살고 있는 저희 두산경복궁임대아파트 주민들은 지금 바로 이 의식주에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 주거의 문제로 3개월째 밤잠을 설치며 하자 보수없는 분양전환의 부당성과 부풀려진 분양가 책정의 불법성을 구청, 시청, 회사측에 항의하고 시정을 요구하고 있습니다.

닦아도 계속 생기는 곰팡이, 불량시공으로 너덜대는 화장실과 방문짝들, 비가 오면 몇  개층에 걸쳐 누수로 2년전부터 보수를 요청했음에도 이제까지 하자보수를 해주지 않고 일방적으로 분양전환을 해놓고 하자 보수없이 분양계약을 강요하고, 관계법률로 하자책임을 명시하고 있는데도 이제 회사측의 책임이 없다는 회사측의 태도는 아무리 이윤을 추구하는 기업이라고 해도 (유)두산주택건설의 행태를 저희는 도저이 납득할 수  없습니다.

두산경복궁임대아파트는 (유)두산주택건설이 국민주택기금의 지원을 받아 건축하여 2004년 10월 26일부터 입주하여 살고 있는 임대아파트로 24평형 129세대와 34평형 348세대로 총 477세대로 구성되어  있습니다.

2010년 5월 7일 완산구청으로부터 분양전환승인을 받아 2010년 7월 28일 전임차인대표들이 주민들의 동의도 없이 일방적으로 하자보수 없이 높은 분양가로 분양협상을 하고 2차에 걸쳐 분양계약을 체결한 바, 10월 18일 현재 477세대중 분양협상위원 10명과 관련세대 등 135세대가 분양을 받고, 343세대가 하자보수 없는 분양전환과 고분양가를 인정할 수 없어 지난 7.29일부터 대책위를 구성하고 임차인대표회의를 새로  선출하는 등의 절차를 거쳐 분양전환의 문제점을 회사측과 관계기관에 항의하고 있으나, 완산구청의 답변은 관계 법률에 따라 처리했다는 답변과 소송을 하라는 답변뿐입니다.

임대주택법시행규칙의 별표1의 공공건설 임대주택의 분양전환가격 산정기준은 택지비 및 건축비 산정기준을 명확히 규정하고 있으나, 2003년 당시 입주자모집승인 당시  엉터리 산출내역을 그대로 인정하며 이번 분양승인에 반영되지 않았다는 변명뿐입니다.

저희들은 건축 전문가가 아닙니다.

지난 2개월간 저희들이 정보공개청구 등을 통하여 자료를 수집하고 검토한 결과, 저희들이 너무 높은 분양가의 문제점을 하나하나 조사하고 분석해 나가면서 밝혀지는 사실은 저희들이 화를 넘어 분노하게 했습니다.

이것이 과연 주민들이 세금을 내고 맡긴 전주시의 행정인지 도저이 믿을 수가 없습니다.

저희들의 주장이 틀린 부문을 지적하여 주신다면 틀린 부문은 저희들도 인정하고 사과 할 것이 있다면 사과하겠습니다.

저희들이 주장하는 <두산경복궁아파트 분양전환 승인에 따른 문제점>이란 책자로 묶어 붙임 자료와 같고, 그 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 주민동의 없는 일방적 분양협상과 협상위원의 권한 남용

임차인의 선량한 대변자로서의 역할보다는 유착의혹이 있는 회사측 입장을 대변하는      측면이 강하게 표출하였으며, 주민동의 없는 분양가 협상은 원천무효이며, 주민들의        하자보수 요청을 무시하고 하자면제공증까지 받았다는데 분노하지 않을 수 없습니다.

2. 하자보수 없는 분양전환의 문제점

분양전환산출가에서 24평형 175만원, 34평형은 100만원을 감하여 분양하고 아파트       발전기금 명목으로 4억을 기탁하고 추후 하자와 관련한 일체의 책임 및 하자보수를        요구하지 않는다는 공증을 받았는데, 지난 2월 임차인들이 세대당 10만원씩 갹출하여      하자안전진단결과 층간차음보수비 30억원, 하자보수비용 24억 5천만원이 든다고 명시      되어 있으며, 균열보수 한가지만을 가지고도 7억이 넘게 소요된다고 명시되어 있습니다.

3. 건물감정평가의 문제점

감정평가가 형평성을 어긋난 감정을 하였으며, 리모델링 세대 감정, 일부세대는 방문      도 하지 않고 감정을 실시하고 24평세대에 편중한 감정, 남향에 비하여 동향을 단         1%만 감하여 감정하는 등 상식을 벗어난 감정으로 임차인들은 감정평가 결과를 신뢰       하지 않습니다.

4. 택지비 감정평가의 문제점

2003년도 10월 택지비 감정평가 당시 관계법률에 “평가대상토지와 표준지의 공시        지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다”라고 규정하고 있음에도 공시지가의      239%로 감정하였으며, 당시 입주하여 살고 있었던 인근 현대아파트보다 2배이상 높게      가격을 책정하여 36억을 건설원가를 부풀려 임대료 및 분양전환가에 반영함.

5. 택지비 및 제비용의 문제점

택지비에 가산할 수 있는 항목중 사업자부지택지에 가산할 수 있는 항목을 다 가산       하고도, 공공택지에 가산할 수 있는 택지금융비용,제수수료,제세공과금 등을 추가로       가산하여 15억여원을 부풀려 임대료 및 분양전환가에 반영함.

6. 표준건축비 산정의 문제점

(유)두산주택건설에서는 지하주차장 건축비를 표준건축비로 계상하였음에도 추가로        지하층건축비란 명목으로 22억 8천여만원을 계상하여 임대료 및 분양전환가에 반영함.

7. 국민주택기금 산정의 문제점

(유)두산주택건설에서는 정부의 지원을 받는 주택기금이 24평형은 2,500만원, 34평형      은 4,200만원 지원을 받았다고 2차례나 공고를 통하여 그동안 기금이자를 매월 징수해      갔으면서, 지난 4월 28일 분양전환서류에는 24평형 2,197만원, 34평형은 3,757만원만      반영하였습니다. 그럼 저희들이 매월 꼬박 꼬박 낸 이자차액 5억 4천만원은 어떻게        된것 인지요?  완산구청에서는 승인시 이런 사항도 검토 없이 승인하였으며, 아직까지      회사에서는 변명이나 해명도 없습니다.

아울러 회사측에서는 화재보험료를 매월 1,480원을 14,800원으로 계산하여 그동안       3억 1천여 만원의 부당이득 취하였음에도 변명도 해명도 없습니다.

8. 설계와 다른 오시공의 문제점

지난 2월 임차인들이 세대당 10만원씩 갹출을 하여 하자안전진단을 한 결과 오시공      사례들을 보면 발코니 난간을 스텐레스로 설계하였으나 함마톤으로 시공하고, 자전거      보관소를 100대를 설치한다고 설계하였으나 50대만 설치하고, 경계석을 화강암으로        설계하였으나 실제는 콘크리트로 시공하는 등 6억 2천여만원의 임의설계변경 시공이       있었습니다. 과연 어떻게 준공검사 승인이 났는지 의심하지 않을 수 없습니다.

(책자 61 - 62쪽 참조)

위와 같은 임차인들의 주장을 근거로 계산하여 본 바,

그동안 (유)두산주택건설에서는 아파트 건축비 및 분양가로 약 74억 5천만원을 과다계상    하였으며, 이를 토대로 그동안 약 47억 3천만원의 부당이득을 취하여 왔다고 할 수 있습    니다.

존경하는 의원님!

단 몇천원짜리 물건도 하자가 나면 바꿔주는데, 1억원이 넘는 아파트를 비만 오면 줄줄 새는 아파트를 이렇게 엄청난 거짓투성이 고분양가에 하자보수도 없이 분양을   받아야하는 것입니까?

우리 눈앞에 바로 보이는 저 많은 하자를 하나도 보수해주지 않아도 괜찮다고 전 대표들과 회사는 공증을 하였다니....., 게다가 이런 아파트를 터무니없이 높은 분양가에 분양을 받아야 한다고 생각하면 너무나 긴 한숨만으로는 이 울분을 토해 낼 수가 없습니다.

대한민국 전주시가 이렇게 부당한 것을 강요하는 도시입니까?

이 사실들을 밝혀내기까지는 정말로 너무나 힘겨웠습니다.

100만원도 안 되는 김장비용이 걱정인 저희들은 생업에 종사하기도 바쁩니다.

신문과 방송에서 수많은 소식을 전하고 많은 경제정책을 이야기해도 가장 저희의 귀가   솔깃한 것은 내년에 전라북도 초등학교는 무상급식한다는 소식입니다.

그것이 작게나마 가계비에 도움이 되기 때문이지요.

그나마 은행 대출을 받아 현재 살고 있는 이 경복궁아파트가 전 재산이나 다름없는 저희들은 아파트 분양을 한다고 했을 때에도 분양가가 어떻게 책정되는 지도 몰랐습니다. 그저 먹고 살기 위해 바쁘게 일해야만 하는 저희들은 당연히 임차인대표들이 잘 알아서 할 것이라 믿었습니다.  14차까지 분양협상을 했다는데 주민들에게는 10차후 주민공청회에서 주민들의 불만이 쏟아지자 더 노력한다는 말만 남기고 폐회를 했어도 높은 분양가로 은행 빚이 늘 것이 걱정이었지만 어쩔 수 없지....., 하는 마음에 그래도 애쓰고 있는 대표들에게 감사하다고 인사도 했습니다. 그러나 진실은 너무나 엄청난 것이었습니다. 하자보수도 없이 분양을 해도 좋다는 이른바 <하자보수 면제합의 공증서>를 전 대표들과 회사 측에서는 했고, 고분양가에는 그동안 알지 못했던 엄청난 거품과 부당이득이 있었습니다.

저희들의 아파트 분양가가 정당하게 높다면 어찌 하겠습니까?

김장비용을 걱정하는 저희 서민들에게 높은 분양가는 저희들이 떠 안아야하는 빚이지요. 빚을 더 지게 되더라도 분양을 받아야지요. 길거리에서 살 수는 없으니까요.

허리띠를 더 졸라매고 더 열심히 일하며 살아야지요.

그러나 저희의 분양가는 너무나 억울한 분양가입니다.

저희들이 왜 억울하다고 하는지, 우리들의 하소연을 한번만 찬찬히 살펴 보아주십시오.

지난 10월 7일 전주시 임대주택분쟁조정위원회에서 저희의 억울함을 듣고 “1개월내에  하자보수 및 분양가에 재협상을 하라”는 조정 권고를 받았습니다. 비록 법적 구속력은  없다고 해도 저희들은 이번 분쟁조정위원회의 결과를 보며 감격의 눈물을 흘렸습니다.

우리 서민들의 애환과 고통에 귀 기울여 주시는 분들이 계시다는 것과 아직은 이 나라에 정의가 살아 있음에 정말 가슴이 벅차오릅니다.

조금은 평안이 찾아온 저희의 마음에 그동안 우리의 고생이 주마등 같이 스쳐지나갑니다.

처음, 분양협상 마쳤다는 방송을 들으며 놀란 가슴이 쓸어내리던 일, 억수같이 비 오는 날 구청과 회사 앞에서 협상의 부당함을 외치던 일, 매일 집회를 하며 악을 쓰며 부당함을 외쳤던 많은 날들, 회사로부터 퇴거 및 명도요청 내용통지문과 협박성문자, 전화를 받고 이 아파트마저 분양 못 받고 쫒겨나는 것은 아닐까하는 불안감으로 뛰는 가슴을 쓸어내리던 날들. 정말 너무나 억울한 우리의 마음을 대변하고 있는 임차인대표들을 업무방해혐의로 회사가 고소를 하여 경찰서에서 조사를 받았다는 말을 들었을 땐 정말 기가 막혔습니다.

무엇보다 가장 많이 마음 아픈 것은 바로 이러한 어른들의 모습을 모두 바로보고 있는 우리 아이들입니다. 부모의 집회를 어쩔 수 없이 함께 하고 보게 된 아이들은 아직도 부모들이 외치던 구호를 그대로 따라하고 있지요. 왜 엄마 아빠가 분노하고 있는지 묻는 아이에게, 가까운 슈퍼를 두고 왜 멀리까지 아이스크림을 사러가야하냐고 묻는 아이에게 무어라 말해야할 지 망설였고, 올바르지 못한 어른들이 있다는 사실을 아이들에게 말해줘야하는 것이 가장 마음 아팠지요. 아이들은 보다 더 정의롭고 아름다운 모습을 보고 자라나  부모와 이 나라를 자랑스럽게 여기며 이 사회의 훌륭한 일꾼으로 살 수 있게 해 주어야  하는 것이 우리 어른들의 의무가 아닐까요?

분쟁조정위원회의 결과가 이런 아이들에게는 좋은 본보기가 되어 정말 기쁩니다.

존경하는 전주시의회 의원님!

비록 분쟁조정위원회에서 1개월내 하자 및 분양가에 대하여 재협상을 하라는 권고를 받았지만, 아직 저희들은 손에 잡히는 결과를 얻지 못한 상황에서 의원님들의 도움이 간절히 필요합니다.

의원님들께서도 저희들의 이 고통과 억울함을 풀어주시기 위하여 밤낮으로 애써 주실 것이라는 것을 저희 경복궁 주민들은 믿고 도움을 기다리겠습니다.

저희들이 정당한 가격에 저희의 이름으로 등기를 올리는 그날까지 저희의 손과 발이 되어주실 의원님들이 계심을 믿고 기다리겠습니다.

감사합니다.

2010년  10월  20일

두산경복궁아파트임차인대표회의 회장 김 형 록