전주시의회
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| 질문자 : 유영국 의원 | |
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| 제목 | 재개발 추진 과정의 문제점에 대한 대책에 대하여 |
| 일시 | 제241회 제3차 본회의 2007.03.15 목요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 2002년 12월 재건축사업과 주택재개발사업, 주거환경개선사업이 도시 및 주거환경 정비법으로 통합되면서 인구 50만이상의 시에는 도시주거환경정비기본계획을 10년마다 수립하도록 되어있고, 기본계획에 적합한 범위 안에서 정비계획을 수립하여 고시하도록 되어있습니다. 이에 따라 전주시는 2006년 7월 도시 및 주거환경 정비법에 의거 전주시내 43곳을 정비예정구역으로 고시하였습니다. 이 구역들 중 특히 재개발지역에 각종 불협화음과 주민의 갈등, 그리고 재개발로 인한 심각한 사회 문제가 야기되고 있어 이에 대하여 말씀드리고자 합니다. 구도심권을 중심으로 추진되고 있는 재개발 사업은 28개 예정구역 중 추진위원회 승인은 16개 지구로서 이중 9개 지구는 시공사가 선정되었습니다. 현재 9개 지구 모두 공통된 문제점이 발생하고 있으며, 편의상 다가지구의 예를 들어 재개발 추진 과정의 문제점에 대하여 말씀드리겠습니다. 첫째, 시공사 선정이 극히 짧은 시간내에 완료되었다는 것입니다. 다가지구 입찰공고를 보면 공고일이 2006년 8월 10일입니다. 현장설명회가 그 다음날인 11일이고 사업 참여 마감일이 13일입니다. 불과 4일만에 4만여평의 재개발이라는 거대한 사업의 시공자가 선정된 것입니다. 재개발 사업의 경우 입찰제안서를 작성하는데 약 2주이상 한달정도의 시간이 소요된다는 점을 감안할 때 특정 업체를 내정해두지 않는 이상 1주일 이내에 입찰을 마감할 수는 없는 일입니다. 둘째, 시공사의 사업 참여 방식이 도급제 방식입니다. 도급제 방식은 시공사가 아파트만 짓고 분양에 대해서 책임을 지지 않는 방식입니다. 이 방식은 분양이 빠른 시간 내에 완료되면 조합원들에게 이익이 돌아가지만, 현재와 같은 부동산 경기 하락 추세에서는 분양률이 낮을 것으로 판단되는 바, 분양 완료까지 수개월이 소요될 것이라고 보여지며, 이에 따른 조합원의 막대한 금융 이자부담이 예상되는 위험한 방식입니다. 그동안 시공사측은 분양을 책임지고 하면 될 것 아니냐라고 공무원과 주민들을 안심시켜놓고 계약서상에는 도급제 방식으로 함으로서 결국 발생할 이자부담을 주민에게 떠넘기고 법률적 책임을 지지않는 안전장치까지 마련해 놓았습니다. 셋째, 공사비가 평당 300만원 수준입니다. 다가지구의 경우 공사비가 평당 305만원이고 기타 8개 지구도 300만원대입니다. 1년 전에 분양이 완료된 e-편한세상아파트의 경우 모든 옵션 등을 포함하여 최종적인 공사비가 평당 260만원밖에 들지 않은 것으로 알고 있습니다. 본 의원이 입수한 다가지구 계약서상에는 추가되는 옵션과 에스컬레이션 조항을 제외하고도 공사비가 305만원으로 책정되어 있습니다. e-편한세상아파트와 단순비교로도 차액이 50만원정도로 30평 기준 1세대당 1,500만원의 부담이 발생하며, 담합이 아니고서는 이렇듯 과다하게 공사비가 책정되지는 않았을 것이라 생각됩니다. 넷째, 조합원에게 불리한 계약조건입니다. 시공사와 추진위원회간의 계약서를 살펴보면 여러 가지 불합리한 계약 조건을 알 수 있습니다. 공사비 산정 시 토질을 일반토사 기준으로 적용하고 있고, 사업 시행인가 시에 도시계획상 공원, 도로 등 조건에 따라 발생할 수 있는 공사비가 제외되어 있어 추가되는 건축비를 조합원이 부담하게 되어있습니다. 공사비 산정 시점은 2006년 8월이고 공사 마감 수준은 코오롱하늘채 일반분양 마감조건으로 되어 있습니다. 이것은 조합원이 2006년 수준으로 마감된 아파트를 2년 후인 2008년 시세기준으로 분양받는 것입니다. 아파트신축계획은 총 780세대로서 24평 이하 102세대, 34평이상 682세대로 계획되어 있습니다. 조합원이 240세대라는 것을 감안한다면 조합원이 추가부담없이 현실적으로 입주 가능한 24평형까지를 최소 두 배 이상 200세대 정도는 계획되어야 하는데도, 조합원의 반절도 안되는 102세대 계획은 조합원에 대한 배려가 전혀 되어있지 않다는 것입니다. 다가지구 외에 다른 8개 지구도 이와 비슷한 상황의 문제를 안고 있습니다. 위에 열거한 문제점을 뒤늦게 파악한 주민들이 추진위원회와는 별도로 비상대책위원회를 구성하여 민원을 제기하고 있는 상황에 이르렀습니다. 기자촌지구를 비롯하여 효동지구, 이동교지구 등 비상대책위원회가 활동중이고 다른 지구도 주민간 갈등이 증폭되고 있습니다. 비상대책위원회는 주민의 재산가치를 보전하는 것을 주요 목적으로 불합리한 계약과 도급제 방식의 문제점에 대해 지적하고, 확정지분제방식의 계약을 대안으로 내세우고 있는 것으로 알고 있습니다. 확정지분제방식은 재개발지역 안에 살고 있는 주민들의 재산가치에 해당하는 아파트를 분양받는 것으로 완료되면 잔여 물량에 대해서는 시공사가 분양 지연에 따른 금융이자까지 책임을 지면서 일반분양을 하는 방식입니다. 이상과 같이 다가지구의 예를 중심으로 설명드렸습니다. 시장께 질문드리겠습니다. 첫째, 추진위원회의 문제점과 1군 시공업체들의 담합에 대한 대응 방안은 무엇인지 묻고 싶습니다. 현재 9개 지구의 지역에 시공사가 선정되었는 바, 약속이나 한 듯 전부 도급제 방식이며, 입찰공고 후 1주일 이내에 시공사 선정이 완료되었고, 평당 공사비가 9개 업체 모두 300에서 310만원 사이로 계약이 되어있습니다. 이처럼 공사비도 높게 책정되었고 계약조건까지 주민들에게 불리하게 되어있습니다. 그 내용에 있어서 공사비는 토질이 100% 일반토사인 경우를 적용했다는 점과 철거비용이 제외된 점, 인가 과정에서 도시계획상 도로, 공원 등의 건설조건이 발생할 경우 추가되는 비용을 조합원이 부담하게 되어 있는 점을 말합니다. 특히 평당 305만원의 공사비는 2006년 8월 기준이고 실질적인 착공시점으로 시공사에서 제시한 2008년 7월까지의 물가상승에 따른 공사비 에스컬레이션 조건을 적용하고 있어 이 모든 상황을 감안했을 때 공사비가 무려 평당 400만원에 가까워질 것으로 예측할 수 있습니다. 최초 공사비 평당 305만원에서 400만원이 적용되면 약 100만원의 차액이 발생하며 30평 기준 1세대 당 무려 3,000만원의 추가부담이 발생하게 됩니다. 결국 한 세대 당 공사비 담합으로 인한 1,500만원의 부담을 안게 됩니다. 따라서 2008년까지 불합리한 계약으로 인한 3천만원의 합계 금액 4천5백만원의 부담을 안게 됩니다. 따라서 2008년까지 1만 세대가 완공될 경우 4,500억원이라는 거대한 금액의 부담을 안게 되어 그만큼 지역경제 손실이 발생한다 하겠습니다. 이렇듯 재개발이 주민에게 이익을 가져다주는 것이 아니라 1군 시공업체들의 배만 불려주고 지역주민의 재산손실이 발생하는 것에 대하여 과연 시장께서는 어떠한 대책을 갖고 계신지 답변해주시기 바랍니다. 또한 시공사 선정은 도시및주거환경정비법 제11조에 의거 조합설립 후에 할 수 있음에도 불구하고, 추진위원회는 공동 시행사를 예비 선정할 수 있다라는 과도기적 법률을 적용받기 위해 추진위원회 구성을 졸속으로 추진한 점과, 이것을 뻔히 알면서도 묵인한 시 행정, 그리고 소위 시공업체들의 작업에 의한 밀어주기와 공사비 담합에 대하여 어떠한 조치를 취해 바로잡을 것인지 답변해 주시기 바랍니다. 둘째, 미분양과 분양 지연으로 인한 주민의 재산손실과 삶의 터전을 잃고 쫓겨나야 하는 주민에 대한 대책은 무엇인지 묻습니다. 재개발 지역은 현재 부동산경기를 보면 재개발이 완료되었을 경우 두어 곳을 제외하고는 아파트 분양률이 과연 얼마나 될지 회의적입니다. 성공리에 100% 분양이 된다면 주민들에게 이익이 분배되기 때문에 50평의 토지를 갖고 있는 사람의 경우 관리처분 과정을 통해 추가부담 없이 24평형 수준의 아파트는 분양받을 수도 있을 것입니다. 전주시 주택보급률은 91%라고 하지만 실제로는 110%가 넘어선 상황에서 인구증가 요인이 없는데도 2008년까지 약 1만세대의 아파트가 건설된다고 한다면 초유의 미분양 사태로 전주시 전체가 혼란에 빠질 것입니다. 셋째, 재개발하면 돈을 벌 수 있다는 환상에 젖은 주민들에게 재개발의 실상을 적극적으로 홍보하고, 사업성이 없는 지역은 적정한 시기에 개발할 수 있는 방안을 모색해야 할 것입니다. 재개발 예정구역 고시가 된 2006년 7월만 해도 부동산 경기는 상승세를 이어가고 있었으나, 불과 6개월만에 정부의 2007년 1월 부동산 대책 발표 후 분양가상한제와 분양가심의위원회 운영으로 상황은 급변하여 부동산 경기가 침체 국면에 접어들고 있습니다. 상황이 이렇게 되자 1군 건설업체들의 태도가 급변하고 있습니다. 재개발 지역 중 두 세 곳을 제외하고는 사업성이 없을 것이라고 판단, 철수할 기미를 보이고 있습니다. 주택이 낙후되어 꼭 재개발을 해야 하는 필요성이 있는데도 건설업체의 무관심에 부딪쳐 수년 간 표류할 가능성도 많습니다. 시장께서는 정부의 부동산정책으로 인한 재개발시장의 변동과 전주시의 인구 증가 요인에 대한 철저한 분석을 전제로 정비구역에 대하여 재검토할 의향은 없는지 묻습니다. 만약 재개발이 필요한 지역이 있다면 건설업체들이 참여할 수 있도록 인센티브를 주는 등 여러 가지 방안을 강구하여 시행할 의향은 없는지 답변해주시기 바랍니다. 끝으로 본 의원이 볼 때 재개발은 주민들에게 보다 나은 주거환경 제공에 그 목적이 있으나 현재의 추진과정을 보면 주민의 갈등과 반목, 주민의 재산손실이 예상됩니다. 현재 추진되고 있는 재개발은 관영개발 방식이 아니고 일반개발이라는 점에서 법률상 관에서 개입할 부분이 적은 것도 사실입니다. 그러나 지역경제의 손실 및 주민의 삶의 터전과 재산이 잠식당할 상황에서 수수방관할 일은 아니라고 생각합니다. 재개발 지역별로 체크리스트를 작성하여 문제점을 파악하고 주민들과 더불어 해결책을 마련하는 행정서비스가 절실합니다. 이에 본 의원은 필요하다면 임시기구로 담당공무원과 변호사, 지역전문가들로 가칭 재개발대책위원회를 구성하여 대책을 마련할 것을 제안합니다. 시장께서는 재개발 추진지역의 문제의 심각성을 인지하셔서 세밀한 실태조사와 총체적 재검토를 통해 무엇보다 주민들이 피해를 보는 일이 없도록 대책을 강구해 주실 것을 간곡히 당부드립니다. 63만 전주시민의 재산손실과 지역경제 혼란이 없는 재개발 사업이 되기를 간곡히 바라면서 시정질문을 마칩니다. |
| 답변자 : 시장 송하진 | |
| 제목 | 재개발 추진 과정의 문제점에 대한 대책에 대하여 |
| 일시 | 제241회 제3차 본회의 2007.03.15 목요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 유영국 의원님께서는 재개발 추진과정에서 일어나고 있는 여러 가지 문제점에 대해서 질문을 해주셨습니다. 재개발과 관련된 문제점은 저도 공감하는 문제로서 먼저 추진위원회의 문제점과 1군 시공업체들의 담합에 대한 대응 방안과 관련된 내용으로 첫째, 시공사가 선정된 9개지구 계약방식 및 조건이 주민에게 불리하여 지역주민의 재산손실이 발생한 것에 대한 대책, 둘째로 시공사 선정 관련 추진위원회 구성 졸속 추진과 시공업체들의 공사비 담합에 대해 어떠한 조치를 취할 것인지에 대한 질문에 답변드리겠습니다. 지역주민의 재산손실이 발생한 것에 대한 대책으로 재개발사업은 주민 스스로가 자기가 소유한 재산을 가지고 해당 지역 주민간의 동의로 추진되는 만큼 시가 적극적으로 개입 할 여지는 없습니다. 주민간의 입장차가 커 재개발구역마다 찬성과 반대로 주민의견이 나뉘어지고 있는 실정입니다. 특히 주택 재개발을 추진하면서 법률상식 등 이해부족에 따른 주민과 추진위원회와의 불협화음으로 고소, 고발 등 많은 문제점이 발생되고 있습니다. 재개발사업의 경우 도시 및 주거환경정비법이 2005년 3월 이전에는 주택재건축사업도 사업 시행인가 후 경쟁입찰로 선정토록 되었으나 2005년 3월 법이 개정되면서 재개발사업의 활성화 차원에서 사업 시행인가 후 시공자 선정 규정을 삭제하였습니다. 그래서 우리시에서도 추진위원회가 승인된 16개소 중 9개소 예정 구역이 시공사를 내정하게 되었던 것입니다. 이로 인해 조합설립 추진위원회가 특정 건설사를 시공자로 선정하는 사례가 크게 늘어나면서 이를 둘러싼 주민갈등과 피해호소 민원도 증가하게 됐습니다. 이러한 문제점이 발생함에 따라 또다시 건설교통부에서는 2006년 8월 25일 도시 및 주거환경정비법을 재개정하여 추진위원회에서 시공자를 선정시에는 3년 이하 징역이나 3천만원 이하 벌금에 처하도록 한 바 있습니다. 따라서 이미 시공자가 내정된 재개발 9개 구역 계약방식 및 조건이 주민에게 불리하여 지역주민의 재산손실이 예상되는 구역에 대해서는 앞으로 정비계획수립 및 조합인가 후 조합 총회에서 면밀히 재검토하여 주민들의 재산손실이 최소화될 수 있도록 하여 본 계약을 체결토록 행정지도 및 감독을 철저히 해 나가도록 하겠습니다. 1군 시공업체들의 공사비 담합에 대한 조치 문제는 2006년 8월 법 개정 이후 추진위 승인분에 대하여는 조합인가 후 시공자를 선정할 수 있도록 규정되어 있고, 또한 건설업체의 개별적 홍보를 금지하고 합동 설명회도 2회 이상 갖도록 하였으며, 입찰참여 업체수 하한을 제한경쟁은 5개회사 이상, 지명경쟁은 5개회사 이상 지명, 3인 이상 참여토록하고 입찰 방법도 공고를 해서 현장 설명, 입찰서의 접수, 대의원회 의결, 주민에 홍보, 총회의 의결을 거치도록 되어 있어 사업추진상 투명성이 보다 제고될 것으로 판단이 됩니다. 이에 따라 의원님께서 지적하신 공사비 담합은 없을 것으로 판단되며, 시공자 선정 시기나 방법을 둘러싼 갈등과 혼선도 최소화될 것으로 전망을 하고 있습니다. 두 번째, 미분양과 분양지연으로 인한 주민의 재산손실과 삶의 터전을 잃고 쫓겨나야 하는 주민에 대한 대책에 대하여 질문을 해주셨습니다. 재개발사업은 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리 처분토록 되어있어, 조합원의 재산 즉 토지 및 건축물 등을 감정기관에서 재산평가 금액을 확정하고, 시공회사 공사비와 사업추진 경비를 반영하여 조합의 이익금을 산출한 후 조합원의 권리금액을 최종 산출하게 됩니다. 조합원이 분양신청한 아파트 금액에서 조합원의 권리금액을 공제하여 조합원의 권리가격이 많으면 그 차액만큼 돌려주고 아파트 가격보다 재산평가 금액이 적으면 차액을 부담해야 됩니다. 따라서 재개발 사업은 자기 재산가치 만큼 지분을 받는 것입니다. 의원님께서 염려하신 미분양과 분양지연에 대한 주민 피해에 대해서는 걱정은 의원님과 전적으로 공감을 하고 있습니다. 앞으로 조합인가 후 시공사 선정 및 계약시 미분양 아파트에 대해서는 시공자가 분양을 해서 공사대금을 회수토록 하는 등 다각적인 방안에 대해서 적극적으로 행정지도와 주민교육을 강화시켜나가도록 하겠습니다. 또한 재산 평가액이 적어 입주가 어려운 주민에게는 도시 및 주거환경정비법 제4조의 2에 의거 전체 세대수의 8.5%이상 임대주택을 건설해야 하는 바, 정비계획수립 및 사업시행인가 시 관련규정 이상 임대주택이 건립 될 수 있도록 지도감독에 철저를 기하여 서민주거 안정 대책에도 최선의 노력을 다해 나가도록 하겠습니다. 다음은 재개발하면 돈을 벌 수 있다는 환상에 젖은 주민들에게 재개발의 실상을 적극적으로 홍보하고, 정부의 부동산대책 이후 건설업체들의 사업 철수가 예상됨으로 재개발정비구역에 대해 재검토할 의향이 있는지, 사업성이 없는 지역의 재개발이 꼭 필요하다면 건설업체에 인센티브 부여 등 참여방안을 강구하여 시행할 의향이 있는지에 대해서 물으셨습니다. 먼저 재개발사업에 대한 주민홍보를 위해 그간 우리시에서는 지난해 8월부터 해당 동사무소에서 주민 설명회 개최와 동장, 행정민원담당 등 관계 공무원 교육, 홍보 팜플렛 4,000부를 제작 배포하는 등 주민들에게 지속적으로 홍보를 하고 있으며, 2007년 2월 21일에는 건설교통부와 국가청렴위원회 후원으로 전국 광역시·도 및 시· 군· 구 주거환경정비사업 관련 순회 교육을 실시하고 있는 주거환경연합 강사들을 초청하여, 43개 정비예정구역 추진위원회, 조합, 주민 및 정비사업실무 관계자 등을 대상으로 교육을 실시한 바, 450명의 많은 인원이 참석해서 높은 관심을 보였으며, 투명성 제고, 협력업체 선정, 계약시 유의사항 및 법적문제 등을 집중 교육, 주민들 스스로가 재개발사업 추진여부를 판단할 수 있도록 재개발사업 바로 알리기에 적극 노력한 바도 있습니다. 앞으로도 재개발사업 홍보물을 활용하여 지속적으로 홍보하고 필요시 주민설명회를 개최 및 주민분쟁 발생시 관할 동장, 행정민원담당, 도심진흥과 합동으로 구성된 TF팀이 중재 역할을 강화하고, 민원발생 예방을 위해 사전 설명을 통한 민원 해소로 주민간 분쟁을 조정하여 분열된 민심을 수습하는데 최선을 다하겠습니다. 정부의 부동산정책으로 인한 재개발시장의 변동과 전주시의 인구 증가 요인에 대한 철저한 분석을 전제로 정비구역에 대한 재검토에 대해서는 정부의 부동산 정책으로 분양원가 공개에 따른 재개발시장의 변동을 아직은 예측하기가 극히 어려운 상황으로 앞으로 우리시의 인구증가가 당분간 크게 증가되지 않을 것으로 전망이 되고 있습니다. 2006년 7월에 도시주거환경정비기본계획에 주민들의 추진 의지만 있으면 고시지역은 사업을 추진할 수 있도록 되어 있어 주민들의 동의없이 단계별로 추진토록 정비구역 재검토는 현실적으로 어려움이 있습니다. 다만, 앞으로 현지 여건상 사업추진이 어렵다고 판단되거나 구역 주민 스스로가 사업추진을 포기하는 경우에는 사업 시행을 추후에 할 수 있도록 권장해 나가도록 하겠습니다.사업성이 없는 지역의 재개발이 꼭 필요하다면 건설업체 인센티브 부여 등 참여 방안을 강구하여 시행토록 하는 내용에 대해서는 재개발사업은 주민 스스로가 사업성을 판단하여 시행하는 사업으로 특정구역 사업에만 인센티브를 부여하여 시행한다는 것은 현실적으로 어려움이 있을 것으로 판단이 됩니다. 다만 인후, 동초교 북측 구역과 같이 주민들이 주거환경개선사업으로 사업계획을 변경하여 추진해줄 것을 요구해올 경우에는 이를 적극 검토하여 주택공사와 협의하여 주민 요구대로 시행될 수 있도록 노력을 하겠습니다. 끝으로 필요하다면 임시기구로 담당공무원과 변호사, 지역전문가들로 가칭 재개발대책위원회 구성 방안에 대해서 질문해주셨습니다. 우리시에서는 2006년 10월 23일부터 주택재개발사업에 따른 민원과 재산권 피해 예방을 위하여 관할 동사무소 동장, 행정민원담당, 그리고 도심진흥과와 테스크포스팀을 TF팀을 구성 운영하면서 원활한 재개발 재건축이 추진되도록 최선의 노력을 다하고 있습니다. 2007년 2월 8일 각 추진위원회에 공문을 발송하여 구역별로 법률자문 변호사를 위촉하여 법정소송의 사전차단과 조합설립시 조합정관 작성 등에 대한 법률적인 자문, 시공사와 계약시 분쟁이 될 수 있는 공사비 지급 문제 등 사전 자문을 통해 주택재개발 정비사업에 따른 고소, 고발을 방지하고 동 사업이 원활히 추진될 수 있도록 협조를 요청한 바가 있습니다. 의원님께서 제안해주신 재개발대책위원회 구성에 대해서는 재개발사업의 투명성을 높일 수 있는 아주 좋은 대안이라고 판단됨으로, 앞으로 종합적이고 총체적인 재검토를 통해 주민들의 재산손실 및 피해를 보는 일이 없도록 재개발대책위원회 구성을 적극 검토해서 성공적으로 시행될 수 있도록 하겠습니다. |
