전주시의회
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| 질문자 : 박형배 의원 | |
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| 제목 | 도시 주거환경정비 예정지구 내 불법 지분 쪼개기 문제에 대하여 |
| 일시 | 제397회 제2차 본회의 2022.12.02 금요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 이어서 전주시 도시 주거환경정비 예정지구 내 성행하고 있는 불법 지분 쪼개기 문제에 대한 근절 대책을 말씀드리겠습니다. 도시 및 주거환경정비구역 기본계획 수립의 기본 원칙은 개발 지향점을 분명히 설정하고 지역주민의 주거환경 개선과 지역 활성화 노력 지원 방안에 대한 검토가 선행되어야 합니다. 여기서 전주시가 해야 할 일은 공공관리제도를 통해 사업 추진 과정에서 나타나는 위법 및 유착 관계, 이해관계자 간의 갈등, 각종 소송, 사업의 장기화, 예정지역 내 지분 쪼개기 등 발생하는 많은 문제점을 해결해야 할 의무가 있습니다. 공공관리지원제도는 도시정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 정비계획 수립 단계부터 사업 완료까지 전주시에서 정비사업 시행 과정을 공공에서 지원하는 제도를 말합니다. 물론 도시정비사업 자체가 민간사업 중심의 사업 형태이기 때문에 반발을 유발할 수도 있겠지만 전주시 전담 인력 개입을 통해 주민, 조합, 민간건설사 등의 이해관계자 간 갈등과 사업의 장기화를 해소할 수 있게 도와주는 장치를 마련하는 것입니다. 현재 전주시 도시 주거환경정비 예정지구는 주택재개발 14곳, 주택재건축 14곳, 주거환경개선 14곳으로 총 42개소 중 8곳이 준공되었지만 재개발 정비 예정지구 중 병무청, 전라중학교 일원, 동부시장 인근에서 성행하고 있는 불법적인 상황은 매우 심각합니다. 표1 자료에서 볼 수 있듯이 제1종, 제2종 근린시설인 일반건축물이 2021년 이후 다세대주택이나 집합 건축물로 용도 변경하면서 증‧개축되는 사례가 갑자기 늘어나면서 상가건물 지분 쪼개기 등 문제가 심각한 수준까지 이르렀습니다. 지난 제1차 본회의에서 이국 의원님이 5분발언을 통해 전라중 일원 재개발 예정지 쪼개기 극성을 주제로 투기 세력 근절을 위한 강력한 조사와 대책 마련을 촉구하였듯이 기업화된 기획부동산업체 등이 불법으로 건물을 증·개축하여 사적이익 분양권 쪼개기를 취하는 형태로 무분별하게 운영되면 안 되는 것 아닙니까? 2021년 7월부터 지금까지 전라중학교, 병무청 일원의 증‧개축 건물로 인해 분양받을 권리가 255개가 증가하였습니다. 따라서 전라중학교 일원의 경우 190개의 분양권이 늘어나면서 이대로 손 놓고 있다 보면 조합원 대비 일반분양이 60% 이하로 낮아질 수밖에 없습니다. 일부 지역민들 중에는 일반분양이 줄어들수록 조합원 부담이 늘어나기 때문에 개발 자체를 반대하는 의견도 나타나고 있다고 합니다. 결국 사업성은 나빠지게 될 것이고 재개발이 무산되는 사태까지 올 수도 있기에 행정의 적극적인 조치가 필요한 것입니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제77조상 정비사업으로 주택 등 건축물을 공급하는 경우 고시가 있는 날 또는 시·도지사가 투기 억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 권리산정기준일로 합니다. 도지사는 기준일을 정할 때 기준일, 지정 사유, 건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 전주시와 협의하여 고시하고 있는데 문제는 지금까지 상가 지분 쪼개기가 성행할 때까지 전주시는 가벼운 민원 처리 업무만 했을 뿐 어떠한 행정조치도 취하지 않았습니다. 전라중학교 일원, 병무청 정비구역에 대한 권리산정기준일을 전라북도와 협의하여 다급하게 연말 안에 고시할 예정이라고 하지만 이미 분할 건축물에 대한 사용승인이 끝난 상태라 바로잡을 수는 없을 것 같습니다. 문제는 권리산정기준일을 고시하여도 건축 행위는 가능하기에 막을 길이 없다는 것입니다. 이처럼 재개발 정비 예정구역 내에서 지분 쪼개기가 성행하는 이유는 해당 지역민을 보호하기 위한 권리산정기준일 지정을 위한 노력을 하지 않고 15년 이상 방치하였기 때문이며 권리산정기준일 지정이나 지역민을 보호하기 위한 행위 제한 절차 등 제도를 활용하지 않았기 때문입니다. 결과적으로 피해를 보는 것은 그 지역에 살고 있는 전주시민이기에 도시 및 주거환경정비법 제19조에 따라 행위 제한에 대한 절차를 이행해야 합니다. 이처럼 심각한 지역에는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 행위 제한 및 지형도면 고시를 재개발 정비 예정구역으로 지정하고 3년 안에 제한하는 내용으로 행정절차를 이행할 수 있도록 제도화해야 할 것입니다. 즉 공공이 개입하여 행위 제한, 공공관리제도를 시행하는 것은 시민의 재산과 생활권을 보호하기 위한 장치로 시장 의지에 따라 얼마든지 할 수 있습니다. 시장께 질문드리겠습니다. 첫째, 권리산정기준일에 대한 권한이 시·도지사에 있다 하더라도 지분 쪼개기가 성행하지 않도록 조합 설립 지원, 구역 지정을 위한 계획 수립 등 정비 예정지구 지정 이후 최소 3년 안에 진행할 수 있도록 내부 방침을 세우실 생각이 있으십니까? 둘째, 부동산거래조사단보다 강력한 단속 기준을 가지고 기업화된 기획부동산 업체 등이 이득을 취한 사실에 합당한 처벌이 내려질 수 있게 전수조사를 실시하시겠습니까? 셋째, 전수조사 결과 정비 예정지구 지정일 이후 과도하게 불법투기 세력에 의해 편법으로 건물 쪼개기가 이루어졌다면 권리산정기준일 이전에 발생한 사실이 있다 하더라도 소급하여 추징할 수 있는 제도적인 방침을 만들겠습니까? 넷째, 가칭 재개발정비사업위원회 운영을 전면적으로 검토하여 전주시에 맞는 공공관리제도를 시행할 생각이 있으십니까? |
| 답변자 : 시장 우범기 | |
| 제목 | 도시 주거환경정비 예정지구 내 불법 지분 쪼개기 문제에 대하여 |
| 일시 | 제397회 제2차 본회의 2022.12.02 금요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 다음으로 도시·주거환경정비 예정지구와 관련하여 먼저 지분 쪼개기 방지를 위해 정비 예정지구 지정 이후 조합 설립, 구역 지정 계획 수립 등이 3년 이내에 진행될 수 있도록 하는 내부 방침 수립에 대해 답변드리겠습니다. 전국적으로 기본계획 수립 후 정비구역 지정 단계까지 주민 동의서 징구 및 행정절차 등으로 사업이 장기간 지연됨에 따라 각종 분쟁과 지분 쪼개기 등 많은 문제점이 발생하고 있는 게 현실입니다. 현재 지정되어 있는 정비 예정구역에 대해서는 이후부터라도 지분 쪼개기를 방지할 수 있도록 관련 법에 따라 신속히 조치하고 신규로 지정되는 정비 예정구역은 예정구역 지정과 함께 분양받을 권리의 산정기준일을 정하여 원주민들의 피해가 발생하지 않도록 추진하겠습니다. 아울러 주민 갈등 등에 대한 적극적인 민원 중재와 정비사업이 행정절차로 인해 지연되는 일이 없도록 적극적인 행정을 해 나가겠습니다. 두 번째, 기업화된 기획부동산업체 등이 이득을 취한 사실에 대한 전수조사 실시에 대하여 말씀드리겠습니다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따르면 도시·주거환경정비 예정 구역 내 거래사항에 대해서도 실거래 신고를 하도록 되어 있습니다. 실거래 신고 사항을 바탕으로 전수조사를 실시하겠습니다. 다만 현행 제도상 지분 쪼개기나 기획부동산업체 등의 이익을 불법으로 규정하여 처분할 수 있는 제도는 미비한 실정으로 지분 쪼개기 과정에서 공인중개사법 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 위반사항이 발견되면 처분 조치하도록 하겠습니다. 세 번째, 정비 예정지구 지정 이후 권리산정기준일 이전에 편법으로 이루어진 지분 쪼개기에 대해 소급 추징할 수 있는 제도를 마련할 수 있는지에 대해 물으셨습니다. 도시정비법에 따라 정비구역 지정 고시 전에 정비 예정구역에 대해서도 투기 억제를 위해 권리산정기준일을 따로 정할 수 있는 사항으로 법률 자문 결과 분양받을 권리의 기준일을 고시일 이전의 시점으로 소급 적용하여 분양받을 권리를 제한할 수는 없다는 의견입니다. 다만 현행법상 상가 등에 지분 쪼개기를 제한할 수 없어 중앙부처에 제도 개선을 적극 건의할 계획임을 말씀드립니다. 다음으로 도시·주거환경정비 예정지구 관련하여 전주시에 맞는 공공관리제도 시행 여부에 대해 말씀드리겠습니다. 도시정비법에 따라 정비사업의 투명성 강화와 효율성 제고를 위하여 시장이 사업시행 과정을 지원하거나 LH나 주택도시보증공사 등에 공공지원을 위탁할 수 있도록 되어 있으나 재개발·재건축 정비사업은 토지 등 소유자가 다수 또 총회나 정관 등을 통하여 자율적으로 시행하는 민간사업으로 행정에서 직접적으로 관여할 경우 또 다른 분쟁이나 갈등 유발이 우려되어 공공지원의 시행에 어려움이 있는 것이 사실입니다. 다만 현재 정비사업 추진 과정에서 민원이 많거나 사업이 장기간 지연되고 있는 조합 및 정비업체에 대해 2021년부터 변호사, 회계사, 한국감정원 등 관계 전문가로 구성된 실태점검반을 운영하고 있습니다. 2023년부터는 정비사업이 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 정비사업 전문관리업자와 토지 소유자 등을 대상으로 도시정비 아카데미 교육을 실시할 계획이며 앞으로 공공지원에 최선을 다하겠습니다. |
