전주시의회
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| 질문자 : 서윤근 의원 | |
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| 제목 | 전주에코시티 개발 관련 |
| 일시 | 제385회 제3차 본회의 2021.10.13 수요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 저는 오늘 요즘 대장동이라고 하는 뜨거운 사회적 이슈를 보면서 정치공방 이런 것들은 다 떼고 실제 우리 지역에서 항상 상시적으로 일어나는 우리 지방정부가 민간개발업자와 손을 잡고 진행하는 이러한 개발사업들에 대해서 전주시에서도 한번 이 기회를 빌려 돌아보는 것이 좋지 않을까 하는 생각을 했습니다. 그래서 관련된 질문을 하도록 하겠습니다. 최근 경기도 성남에서 불거진 이른바 대장동 개발사업에 대한 사회적 이슈가 뜨겁게 대한민국을 달구고 있습니다. 이러한 상황 속에서 우리 시민들은 현재 벌어지고 있는 정치, 사회적 공방을 떠나 우리 전주 지역에서 진행되어 왔고 또 앞으로 진행될 예정으로 있는 여러 개발사업들에 대한 여러 궁금증을 내비치고 있습니다. 반면교사의 기회가 될 수 있을 것입니다. 전주에코시티 개발사업은 2006년 3월 7일 전주시 그리고 태영건설을 주축으로 하는 9개의 컨소시움이 민자유치 시행협약을 체결하여 진행된 사업으로서 35사단을 임실 지역으로 이전하고 해당 부지를 개발하는 기부대양여 방식의 도시개발사업입니다. 개발 부지는 총 199만 9890평방미터이며 1만 3161세대, 그리고 3만 2903명의 계획 인구로써 전주 북부권 균형 개발과 친환경 생태 주거도시 건설을 목표로 현재 35사단 부지 인근 154만 5877평방미터를 개발하는 1단계 공사가 완료되었고 항공대 인근 부지 44만 2590평방미터를 개발하는 2단계 공사가 막 시작된 상황입니다. 주식회사 에코시티는 최초 사업계획서를 통하여 6802억 8400만 원의 총사업비를 제출하였고 전주시와 사업 이행 협약을 맺었습니다. 이후 2018년 11월 전주시는 소송 및 사업 민원, 항공대 이전 위치 변경 그리고 사업기간 연장 등에 따른 사업비의 증가를 이유로 하는 주식회사 에코시티 측의 사업비 증액 요구를 수용하고 3727억 1000만 원의 사업비를 증액하는 협약 변경을 결정하였습니다. 이로 인해 에코시티 개발 사업비는 1조 529억 9400만 원으로 늘어났습니다. 이러한 큰 폭의 사업비 증액으로 인해 주식회사 에코시티는 사업 수익성을 손쉽게 확대하고 확보할 수 있었습니다. 그런데 말입니다. 좀 자세히 들여다보면 문제들이 보이기 시작합니다. 하나의 예를 들어보겠습니다. 현재 1단계 개발이 완료된 상황에서 지구 외 연계도로를 포함한 1단계 부지개발 사업비 잠정 정산액은 3095억 원입니다. 이는 변경된 총부지개발비 3459억 원에 약 364억 원이 못 미치는 액수입니다. 무슨 말이냐면 변경을 해서 적용을 했는데 실제 사업을 해 보고 정산을 했더니 변경된 것만큼의 사업비를 쓸 일이 없더라. 쓰고도 돈이 남더라 이런 내용입니다. 그러니까 이것만 유추해 보더라도 사업비 증액이 실제 얼마만큼 정확하고 제대로 필요한 만큼의 증액이 아니라 그냥 대충대충 퍼주기 식으로 증액이 되었는지에 대해서 예상해 볼 수 있는 상황이라는 것을 말씀드리고 있는 것입니다. 사업비가 증가했으니 사업비를 증액 조정하여 우리의 수익 보장을 더욱 확실하게 해 달라는 민간업체의 요구를 전주시는 넘치도록 수용해 주었다는 것입니다. 개발된 택지 분양이 시작될 무렵인 2015년 즈음 민간업체는 사업 지연으로 인한 금융 비용 증가와 손실 증가 등의 여론전을 펼친 바 있습니다. 이는 민간업체 컨소시움으로 참여하여 에코시티 개발사업과 동시에 공동주택 시행 사업권까지 확보한 건설사들이 택지 개발사업에서의 수익성을 더욱 높여내고 동시에 공동주택 사업 시행 속에서 최대치의 아파트 분양가와 분양 수익을 높이기 위한 하나의 방편적 전술로 이해되었습니다. 결과적으로 기부대양여 방식의 에코시티 부지 개발사업에서의 업체의 손해 위험 부담은 사실상 존재하기가 어려운 상황입니다. 1단계 개발이 완료된 이후인 2018년 사후 정산 식으로 민간업체의 사업 수익성을 보장하는 수준의 사업비의 증액이 대폭 이루어졌기 때문입니다. 협약서상의 사업비가 늘었다는 것은 그만큼 민간업체의 투자 금액을 전주시가 보장한다는 것이고 그만큼 민간업체의 수익을 보호했다는 것입니다. 여기서 첫 번째 질문드리겠습니다. 민관이 공동으로 진행하는 도시개발사업 진행 과정 속에서 민간에 돌아가는 과도한 이익이 현재 국민적 이슈가 되고 있습니다. 앞서 지적했듯이 1조 원이 넘는 사업비를 재조정하는 과정과 그 결과 속에서 치밀한 그리고 깐깐한 계산보다는 업체의 요구를 너무나도 손쉽게 수용하는 태도가 보였다는 것이 저의 판단입니다. 전주에코시티 개발 과정에서의 민간업체의 수익성을 보호하는 사업비 책정은 얼마만큼 적정하고 합리적이었는지에 대한 답을 찾아야 할 때입니다. 시장께서 답변해 주시기 바랍니다. 두 번째 질문드리겠습니다. 현재 1단계 개발의 결과 투여된 사업비에 비해 민간업체의 개발이익이 더 적어 적자를 기록하고 있다는 업체의 주장과 담당 부서의 잠정 정산 결과가 제시되고 있습니다. 의문이 있습니다. 최초 개발이익 산정을 위한 토지 분양 계획을 보면 공동주택 용지의 평당 분양가를 286만 원으로 계산하였습니다. 하지만 실제 분양이 이루어진 시점에서의 평당 분양가는 평균 368만 원 수준에 이르렀습니다. 그만큼 전반적 토지 분양 수익의 증가와 전체적 개발이익 증가분이 현재 계산되어야 하지만 이것이 정확하게 계상되었는지 불분명한 상황입니다. 현시점에서의 정확한 토지 판매 이익과 개발이익을 제출해 주시기 바랍니다. 세 번째 질문드리겠습니다. 태영건설이 주도하는 주식회사 에코시티개발이 시행하는 에코시티 15블록 데시앙아파트 분양이 꼼수와 특혜 논란의 중심에 섰습니다. 예고된 일반 분양에서 갑자기 임대 분양으로 변경 승인이 신청되었고 전주시는 이를 승인하였습니다. 이는 분양가 상한제를 회피하기 위한 술수와 꼼수라는 지적이 비등한 상황에서 일어난 일입니다. 당장 시세보다 낮은 분양가로 일반 분양을 하는 것보다 임대 의무기간이 지난 약 8년에서 10년 뒤 주변 시세의 90% 수준으로 형성되는 가격을 적용하여 분양 전환을 통한 시세 차익을 노리기 위한 꼼수라는 것입니다. 이러한 논란에도 불구하고 전주시는 변경 승인을 허하였습니다. 명백한 특혜라는 지적이 이어지고 있습니다. 또한 태영건설은 민간 임대로 전환을 하며 공공지원 민간임대제도를 활용하였습니다. 공공지원 민간임대가 어떤 것입니까? 문재인 정부에서 도입된 이 공공지원 민간임대는 이럴 때 쓰라고, 건설업체가 꼼수 분양할 때 쓰라고 만들어진 제도가 아닙니다. 서민의 주거 안정을 위해 설계된 제도가 대형건설사의 꼼수 이익 추구를 위한 방편으로 활용되는 상황은 참으로 큰 안타까움을 자아냅니다. 청와대에 직보를 하고 싶은 상황입니다. 시장의 엄중한 답변을 촉구합니다. 네 번째 질문입니다. 호성동 에코시티 개발 부지에 면접한 무연고 분묘 지역을 전주시는 적극행정의 자세를 통하여 새롭게 활용 가능한 토지로 변모시켰습니다. 칭찬받아 마땅한 일입니다. 하지만 자연녹지지역인 시유지를 주거지역으로 용도를 변경하고 최고가 경쟁입찰을 통하여 예정가의 약 세 배가 넘는 금액으로 매각을 한 행위는 여러모로 동의하기 어려운 지점이 존재합니다. 결국 수도권의 공동주택 시행사가 이 부지를 낙찰받았고 결국 아파트 개발이 이루어질 것으로 예상이 되고 있는데 최소한 평당 1500만 원 이상의 분양가가 나타나지 않을까 하는 우려가 되고 있습니다. 왜냐하면 이 부지는 제한을 받지 않습니다. 민간부지 개발이기 때문에요. 몇 개의 답변이 필요합니다. 서민의 주거 안정을 목표로 국가 시책으로 추진되었던 LH의 전주시 역세권 공동주택 보급 공공사업을 중단시키며 내세웠던 전주시의 이유는 다음과 같았습니다. 전주시의 높은 주택 보급률 상황에 비추어 더 이상의 신규 아파트 건설은 바람직하지 않다. 둘째, 도심 공동화를 막기 위해 더 이상의 도심 확장 개발은 막아야 한다. 호성동 부지를 아파트 개발 업체에 매각한 행위는 주택 공급 공공개발사업을 반대하며 내세웠던 이 두 가지 자기 논리를 스스로 부정한 꼴이 되었습니다. 뿐만이 아닙니다. 이 부지는 공공개발부지가 아닌 민간부지여서 분양가심의위원회를 통한 분양가 통제가 불가능한 곳입니다. 결과적으로 전주시가 비싸게 팔아넘긴 공동주택 부지의 신축 아파트는 결국 천정부지로 뛰어오른 주변 에코시티 아파트 가격 시세가 반영된 분양가로 고분양가를 기록할 것으로 예측되고 있으며 이는 곧 전주시 공동주택시장에서의 가격 상승을 견인하는 큰 효과로 나올 것이라는, 이러한 경고는 대단히 합리적인 경고라고 볼 수밖에 없습니다. 시장님의 답변을 바랍니다. |
| 답변자 : 시장 김승수 | |
| 제목 | 전주에코시티 개발 관련 |
| 일시 | 제385회 제3차 본회의 2021.10.13 수요일 [회의록보기] |
| 질문내용 | 첫 번째, 기부대양여 방식으로 손해 위험 부담이 적은 개발업체의 사업비 증액 요구를 손쉽게 수용했는데 전주에코시티 개발 과정에서의 사업비 책정은 적정하고 합리적이었는지에 대해서 답변드릴 수 있도록 하겠습니다. 에코시티 입안 당시 전주시 인구의 폭발적인 증가, 그러니까 30년 전입니다. 북부권 시가지 확장으로 군부대 이전 필요성이 대두되었습니다. 91년 전주시의회의 35사단 이전 건의안 채택 및 국방부 제출, 98년 33만 시민의 35사단 이전 촉구 서명 등 30년 시민들의 숙원사업인 북부권 개발 계획을 수립하게 되었습니다. 이후 2005년 국방부와 35사단 이전을 위한 합의각서를 체결하고 에코시티 개발사업을 추진하게 되었습니다. 전주시가 부대 이전 대체시설을 기부하고 국방부로부터 용도폐지된 이전 부지를 양여 받는 기부대양여 방식으로 사업을 추진하기로 하였습니다. 다만 대규모 개발에 필요한 재정을 우리 시가 직접 감당하기 어려움에 따라 민간투자 방식으로 개발을 추진하게 된 것입니다. 2005년 11월 민자유치 사업 공개경쟁 공모를 실시했고 기술·심의 평가위원회의 사업계획 심의 및 평가를 거쳐 6802억 원의 총사업비를 제시한 에코시티가 2006년 3월 사업시행자로 최종 선정되었습니다. 이는 공모 제안 시 건설 이자 등 관리 비용을 제외하고 실제 반영된 공사 규모는 5579억 원으로 우리 시 제안 금액 6222억 원에 89.6%에 해당됩니다. 사업 추진 과정에서 임실군의 부대 이전 반대 민원으로 장기간 사업 중단 문제가 발생했고 35사단 요구에 따라 추가 사업이 진행되었습니다. 또한 항공대대 이전사업의 경우 당초 임실군 6탄약창으로 이전 계획이 있었지만 임실군의 강력한 반대로 사업이 장기간 표류되었습니다. 이 과정에서 미혼자 영내숙소 건립 및 기혼 장병 숙소 아파트 113세대 신축 등 추가 사업 및 물가 변동 반영 706억 원, 항공대 이전이 도도동으로 위치 변경됨에 따라서 항공대 영향권 주변 토지 35만 5000㎡ 추가 매입, 주변 마을 지원사업 등 총 1457억 원, 국가통합교통체계효율화법 제·개정에 따른 지구 외 연계도로 4개소 건설과 각종 환경 및 사전재해영향평가 등 요구사항 반영에 따른 공사비 증가, 추가 사업에 따른 각종 분담금 및 관리 비용 증가 등으로 약 1563억 원 등 총 3727억 원이 증가되었다는 말씀을 드립니다. 의원님 말씀하신 것처럼 추가되는 사업이 없이 기존 사업에 갑자기 증액이 되었으면 문제가 충분히 있다고 생각을 합니다. 그렇지만 앞서 말씀드린 것처럼 추가된 비용들은 새롭게 추가된 사업과 관련된 비용 증가라는 말씀을 드립니다. 그리고 이제 개발이 끝난 다음에 정산을 하게 되면 개발이득금에 대해서는 전주시와 에코시티와 7 대 3으로 분배가 있다는 말씀도 다시 한번 거듭 드리겠습니다. 이러한 사업비 증액에 따른 심의 등 절차는 에코시티가 사업비 증액 설계 실정 보고 후에 우리 시가 경쟁입찰을 통해 선정한 건설사업관리단의 사업 설계 내용 검수와 시 승인 절차를 거쳤으며 국방부와 협의 대상 사업에 대해서 추가로 국방부 기술심의위원회 검증을 진행하였습니다. 아울러 물가상승률 반영, 감정평가를 통한 보상비 책정 등에 대해서도 건설사업관리단의 검수를 거치는 등 사업자 선정 및 세부 사업비 책정 등 적법한 절차를 거쳐 합리적으로 결정되었다는 말씀을 드립니다. 또한 2018년 11월 제355회 제2차 정례회 시 시의회 동의를 거쳐 증액된 사업비는 민자유치 협약 변경에 반영된 사항임을 말씀드립니다. 두 번째, 최초 분양 계획상 토지 분양가보다 실제 분양 시점의 분양가가 증가하였는데 이를 반영한 정확한 토지 판매액과 개발이익이 얼마인지에 대해서 질문하셨습니다. 에코시티 도시개발은 앞서 말씀드린 것처럼 기부대양여 방식으로 추진하면서 35사단 및 항공대대 이전에 필요한 사업비를 에코시티 부지를 매각하여 대물로 변제하는 방식입니다. 당초 공동주택 평당 분양가 286만 원은 개략사업비 및 이익금 산정 전 추정치로 실제로는 분양 당시 감정가 평균 350만 원으로 공급하고 그 차액에 대해서는 개발이익 산정 시 정산하는 구조입니다. 또한 기업도시개발 특별법 시행령 제12조제3항에 의거하여 전주시와 사업시행자 간 개발이익 70%는 전주시로, 30%는 사업시행자로 귀속된다는 말씀을 거듭 드립니다. 개발이익이 없거나 총사업비에 비해 총수입이 부족할 경우 사업시행자는 전주시에 부족 사업비를 요구할 수 없도록 민자유치 협약서에 명시되어 있습니다. 의원님께서 질문하신 그간 총 토지 매각금액은 협약서에 의한 대물변제 기준일 2014년 9월 기준으로 약 7702억 원이며 개발이익은 추후 정산 시점에 산출할 계획으로 2인 이상의 회계사의 감사를 거친 후 정산 처리할 예정임을 말씀드립니다. 세 번째, 에코시티 15블록 데시앙아파트 민간 임대로 변경 승인에 따른 논란에 대해서 질문하셨습니다. 우리 시 임대주택의 현황에 대해서 먼저 말씀드리겠습니다. 우리 시 임대주택은 1만 5935세대로 전체 주택 31만 4263세대 대비 5.07%로 전국 평균 7.6% 및 OECD 평균 8%보다 낮아 임대주택 보급이 필요한 실정입니다. 지난 7월 에코시티 개발로부터 신청된 임대아파트로의 변경은 우리 시 임대아파트 비율이 낮고 정부의 정책 또한 무주택자의 주거 안정을 위해 임대주택 공급을 촉진하고 있으며 신청 내용이 법적 규정을 충족하여 공공지원 임대주택으로 변경하게 되었습니다. 임대사업자가 입주 자격, 임대료 등을 임의로 정하는 일반 민간임대주택과는 달리 이번에 결정된 공공지원 민간임대주택은 무주택자만 입주가 가능합니다. 인근 주택의 거래 사례나 감정평가 등을 통해 임대 시세 이하로 임대료를 결정하도록 하여 저렴한 가격에 임대주택 공급이 가능하도록 하겠습니다. 더불어서 법에서 규정하고 있지는 않지만 전주시는 임대 의무기간 10년 만료 후 분양 가격을 임대인 마음대로 산정하지 못하도록 감정평가액 이내에서 임차인과 협의 하에 결정하도록 하고 거주 중인 임차인에게 분양 우선권을 부여하는 내용을 임차인 모집 공고문에 담아 법적 효력이 발생할 수 있도록 할 계획입니다. 무주택자의 주거안정과 주택시장의 안정화를 위해서는 임대주택의 공급이 필요하다는 점을 감안하여 무주택자의 주거 안정을 위하여 다각적으로 검토하여 진행하였고 앞으로도 시민의 기본적인 주거복지와 주거정책을 실현해 나갈 수 있도록 노력하겠습니다. 네 번째, 호성동 공동묘지 이전 부지를 고가로 매각하여 전주시 공동주택 가격 상승을 견인하는 효과를 낳을 것이라는 우려에 대해서 질문하셨습니다. 호성동 공동묘지 이전 부지는 100여 년 전부터 유연고와 무연고의 분묘 설치로 2만 759기의 집단 공동묘지가 형성되어 인근의 상중마을 등 6개 마을에 주거환경 개선을 위해 정비의 필요성이 대두되었습니다. 이후 인접한 에코시티의 개발이 진행됨에 따라서 정비의 필요성이 더욱 증대되어 2016년 3월부터 공동묘지 정비계획을 수립하여 공유재산 관리의 효율성을 증대하기 위해 매각이 필요했다는 말씀을 드립니다. 아울러 매각 시 적정가격으로 할 수 있는 게 아니고 매각은 공유재산 및 물품관리법에 의하여 최고가 입찰 방식으로 낙찰자를 선정할 수밖에 없었다는 말씀을 드립니다. 다만 자연녹지 상태에서는 토지의 활용도가 낮아 매각이 쉽지 않고 부지의 규모가 비교적 작으며 에코시티에 인접하고 있다는 점을 고려하여 시의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 공동주택용지로 변경하게 되었습니다. 또한 2020년 12월 전주시의회에서 공유재산 처분에 대한 공유재산관리계획안 심사를 거쳐 경쟁입찰을 통해 매각을 완료했습니다. 이와 같이 호성동 공동묘지 이전 부지 매각은 인근 마을 및 에코시티 주민들의 주거환경 개선과 효율적인 공유재산 관리를 위해 부득이하게 추진되었다는 점을 양해 부탁드립니다. 또한 전주시는 2020년 12월부터 고분양가 관리지역으로 지정되어 분양가가 지나치게 높을 경우 주택도시보증공사의 분양 보증을 받을 수 없도록 되어 있으며 우리 시에서도 건축 인허가 과정에서 적극적인 행정 지도를 통해 시민들이 납득할 수 있는 분양가가 책정될 수 있도록 노력해 가겠습니다. |
