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전주시의회 회의록
전주시의회의 의원별 회의록을 한눈에 볼 수 있습니다.
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발언회의록
- 문화경제 제413회 제3차 1. 2024년도 주요업무 추진상황 보고 2. 2024년도 제1회 추가경정 일반·특별회계 세입·세출예산안 2024.07.18
- 문화경제 제413회 제2차 1. 2024년도 주요업무 추진상황 보고 2024.07.17
- 문화경제 제413회 제2차 2. 2024년도 제1회 추가경정 일반·특별회계 세입·세출예산안 2024.07.17
- 문화경제 제413회 제1차 2. 2024년도 주요업무 추진상황 보고 2024.07.16
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시정질문
- 제414회 제3차 본회의 2024.08.30 금요일 전주시의 마지막 남은 노른자위 땅, 옛 대한방직 부지 개발을 위한 절차가 민선 8기 들어서 속도감 있게 추진되고 있습니다. 전주시를 크게 변화시킬 사업인 만큼 그 사업 추진이 공정하고 투명하게 이루어져야 마땅하나 시민들 사이에서는 특혜 의혹 논란이 불거져 개선을 요구하는 목소리가 높아져 가고 있습니다. 본 의원 역시 지난 6월 19일 있었던 제411회 제2차 본회의에서 전주시가 제출한 옛 대한방직 부지 개발사업 사전협상에 따른 의견청취안에 대해 계획 이득 환수 규모 과소 계상 문제, 공공기여량 활용 문제 등 사업자를 위한 특혜성 협상안임을 밝히며 사전 협상안을 원점에서 재수립할 것을 요구한 바 있습니다. 하지만 그 이후 전주시와 주식회사 자광이 합의한 최종 협상 결과를 살펴보면 도시건축공동위원회의 권고 사항을 반영하여 용도지역의 극히 일부를 정형화하는 정도 외에는 달라진 바가 없습니다. 이에 따라 본 의원은 전주시민의 대변자로서 옛 대한방직 부지 개발 사업이 어쩌면 제2의 대장동 사태로 번져나갈 수 있다는 크나큰 우려의 마음을 안고 해당 사업에 대한 그간의 시정 운영에 대해 따져 묻고 잘못된 부분을 바로잡아 나가고자 합니다. 본격적인 질의 이전에 옛 대한방직 부지 개발 사업의 추진 과정에 대해 간략히 복기하겠습니다. 옛 대한방직 전주공장 부지는 서부신시가지 개발 사업과 함께 전주의 소위 노른자위 땅으로 떠올랐지만 토지의 용도가 공업 용지로 묶여 개발에 한계가 있었고 이후 재개발 필요성이 꾸준히 제기되면서 2015년 매각 우선 협상 대상자로 한양 제이알디가 선정되었으나 전주시가 공업지역을 주거 및 상업지역으로 바꾸는 용도변경 불가 방침을 고수하자 매수가 무산된 바 있습니다. 그런데 2017년 복합 개발 시행사인 주식회사 자광은 전주시와 어떠한 협의도 없이 해당 부지를 1980억 원에 매입함과 동시에 2조 원을 들여 대한민국 최고층 타워를 개발하겠다고 밝혔습니다. 민선 7기 당시 공론화위원회를 구성하여 협의점을 찾고자 했으나 결국 개발로 이어지지는 못했던 반면 민선 8기에 들어서는 취임 직후인 2022년 8월 자광 대표와 공개 면담을 시작으로 지난 2월 도시계획 변경 협상 대상지 선정에 이어 3월에는 협상 제안서 제출이 이루어졌으며 5월에는 토지 거래 허가 구역 지정 안건 통과, 6월 공공기여량 확정에 이르기까지 속도감 있게 추진되었고 협상 진행에 따라 추후 도시기본계획 변경, 도시관리계획 결정·고시 등 관련 절차 이행을 통해 사업을 추진해 나갈 예정입니다. 용도지역 변경과 관련하여 시장께 질문드리겠습니다. 자광의 협상 제안서에서는 용도지역을 일반공업지역에서 일반상업지역과 준주거지역으로 변경하고 470m 타워와 상업 시설, 공동주택 등을 건립하는 계획이 담겨 있고 이를 바탕으로 감정평가 시행 후 토지가치 상승분 100%에 해당하는 2380억 원이라는 말도 안 되는 수준의 공공기여량이 확정되었습니다. 시장께서는 대한방직 부지 면적의 약 45%를 제2종 일반주거지역이 아닌 용적률 500%의 준주거지역으로 변경하는 것이 타당하다고 생각하십니까? 2035년 전주시 도시기본계획에 따르면 애초에 이 땅은 제2종 일반주거지역으로 개발될 계획으로 도시계획 조례 개정 전인 당시로서는 230%의 용적률을 갖는 아파트로 개발되는 것이 마땅한 땅입니다. 그런데 자광은 1980억 원이라는 공업 용지치고는 높은 가격으로 매입한 후 주거지역을 상업 용지로 바꾸겠다고 전주시에 사업 제안을 합니다. 일반상업지역이 되어야 높은 용적률을 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 이 지점에서 다른 문제가 발생합니다. 주상복합 즉, 1~2층에 상가를 넣어야 500%를 적용받을 수 있는데 아시다시피 서부신시가지에서 주상복합의 성공 사례를 찾기란 쉽지 않습니다. 그런데 도시계획을 바꾼다면 상황이 달라질 수 있겠지요. 그리고 지난 2023년 12월 20일 도시계획 조례가 변경됩니다. 당시에 자광을 위한 맞춤형 조례 개정이라는 의혹이 제기되었습니다. 그리고 자광도 당초대로 전체 일반 상업 용지가 아닌 준주거 용지로 절반을 변경했습니다. 일반 상업 용지로의 전환은 차치하더라도 나머지 부분에 대해서는 용적률 500%의 준주거지역이 아닌 용적률 250%의 제2종 일반주거지역으로 변경하는 것이 타당하고 특혜 시비가 없지 않겠습니까? 이로 인해 자광이 얻는 이득은 또 있습니다. 토지의 가치를 평가할 때 상업지역과 주거지역 중 높은 금액으로 평가되는 곳은 당연히 상업지역입니다. 그런데 이 땅을 분할하여 반은 상업지역, 반은 준주거지역으로 변경하겠다고 가정한다면 감정평가에 있어 어떤 현상이 발생하겠습니까? 시장께 질문드리겠습니다. 감정평가에서 준주거지역이 상업지역에 비해 낮게 평가될 것은 자명한 일이며 이는 자광이 부담해야 할 공공기여량을 낮추면서 공동주택은 최대치로 지을 수 있는 환경을 제공해 주는 특혜를 제공한 것과 다름없다고 생각하는데 시장께서는 이러한 결과를 초래할 것을 예상하지 못하셨습니까? 더군다나 수익형 건물이 들어설 수 없어 땅값이 낮게 매겨질 수밖에 없는 공개공지가 사업 부지의 40%에 해당하는 상황입니다. 지하에 복합쇼핑몰이 들어서지만 지하 건축물의 경우 현행법상 건축 연면적과 용적률에도 포함되지 않는 점을 교묘하게 이용해 사업 대상자는 고밀도 개발과 토지 감정액 하락이라는 이점을 동시에 취할 것으로 보이는데 이에 대한 보완책은 있는지 설명해 주시기 바랍니다. 이러한 가운데 2023년 12월 전주시 도시계획 조례 개정으로 용적률이 대폭 상향되었습니다. 준주거지역의 변화만 보더라도 기존 350%였던 용적률은 500%로 급격하게 늘어납니다. 이에 따라 옛 대한방직 부지 개발과 관련해서는 당초 2600세대를 지을 수 있었던 용적률 최대치가 약 3400세대를 지을 수 있는 상태로 바뀌며 업체의 이익이 극대화되는 상황이 만들어졌습니다. 다시 말하면 현재로서는 이 도시계획 변경의 최대 수혜자가 자광이라는 것에 이견이 없을 것 같습니다. 시장께 질문드리겠습니다. 이 정도 되면 자광을 위한 도시계획 조례 변경이라고 여겨도 무방할 것 같은데 이러한 과정이 자광에 대한 특혜가 아니라면 상식적으로 도시계획 조례 개정으로 인해 늘어난 아파트 800세대에 대한 이익 환수 조치가 반드시 이루어질 수 있도록 협상안에 반영되어야 한다고 생각합니다. 이에 대한 시장의 의견과 환수 계획이 있다면 말씀해 주시기 바랍니다. 다음으로 가장 큰 논란을 일으키고 있는 공공기여량과 관련하여 질의 이어가겠습니다. 국토계획법 제52조의2에 따르면 지구단위계획 지정으로 용도지역 변경으로 용적률이 높아지거나 건축 제한이 완화되는 경우 토지가치 상승분의 범위 내에서 공공시설을 설치하여 제공하도록 되어 있고 전주시 도시계획변경 사전협상 운영지침 6-4-1에 따르면 공공기여량은 협상 대상지의 지구단위계획에 관한 도시관리계획 결정 고시일을 기준으로 도시관리계획 결정 전후에 대하여 감정평가한 토지가치 상승분의 범위 내에서 협상에 의하되 옛 대한방직 부지의 경우 시민공론화위원회에서 권고한 공공기여량, 즉 토지계획 변경 후 총 부지 가액의 40%를 기준으로 하도록 명시되어 있습니다. 이에 따라 이번 사전 협상 결과 용도변경 후의 종후 평가액 6210억 원 중에서 종전 평가액 3830억 원을 제한 차액 2380억 원을 공공기여량으로 환수하겠다는 것인데 이 공공기여량 산정에 있어 여러 가지 문제가 제기됩니다. 먼저 공공기여량 규모가 과소 계상될 수밖에 없는 산정 방식의 문제입니다. 종전 평가 금액인 3830억 원은 도시관리계획 결정 고시일을 기준으로 한 감정평가액입니다. 2017년 자광이 토지 매입 당시 금액은 1980억 원으로 7년 만에 자광은 수익률 100%를 달성했고 금융 비용을 제외하더라도 1000억 이상의 수익을 냈을 것이라 추정됩니다. 서울의 경우 종전 평가는 현황 평가를 원칙으로 하되 급격한 여건 변화 등으로 인해 현황 평가가 불합리하다고 협상조정협의회에서 판단한 경우 조건부 평가를 할 수 있도록 사전협상 지침을 일부 열어두어 보다 합리적인 평가가 가능하도록 하고 있습니다. 서울시와 같은 지침에 따른 전주 대한방직 부지는 7년 사이에 토지가 100% 상승은 급격한 여건 변화에 충분히 해당하는 조건으로 종전 평가액은 3830억 원보다 훨씬 낮아져 공공기여량이 보다 늘어났을 것이나 전주시 사전협상 지침은 이를 묵과하고 있습니다. 또한 40%라는 공공기여율에 대한 문제도 있습니다. 도시계획 변경 후 총 부지 가액의 40%를 기준으로 하는 공공기여율은 2021년 4월 시민공론화위원회의 권고사항이 반영된 것입니다. 하지만 이 역시도 상황이 많이 달라졌습니다. 공론화위원회가 제시한 토지 상승분의 시작가는 당초 매입가인 1980억 원 혹은 매입가에 금융 비용이 더해진 금액일 가능성이 큰데 이 경우 토지 상승분의 범위는 3000에서 4000억 원까지 커지게 되므로 보다 높은 공공기여율을 적용하는 것이 합당합니다. 앞서 언급했던 것처럼 전주시 도시계획 조례의 개정으로 용적률이 크게 증가하였고 공동주택을 전혀 건축할 수 없는 일반공업지역에서 용적률 500%를 갖는 준주거지역, 용적률 900%의 일반상업지역으로 용도지역을 변경하는 것은 공공기여율 최대를 적용하는 것이 합리적이라고 할 것입니다. 시장께 질문드리겠습니다. 전주시에서는 종전 평가액을 납득하기 어려운 가격으로 산정하고 변화한 환경에도 불구하고 공공기여율을 시민공론화위원회의 당시 권고사항인 40%로 제한하는 등 사전협상 운영지침을 전주시의 미래나 시민의 복리 증진보다는 사업 제안자에게 유리한 방식으로 규정한 이유가 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다. 계속해서 질의 이어가겠습니다. 전주시에는 이처럼 공공기여량에 대한 수많은 문제와 궁극적으로 낮은 환수액에도 불구하고 공공기여량을 토지가치 상승분의 100%로 결정했다고 이야기하며 시민들을 현혹시키고 있습니다. 대한방직과 유사하게 추진되고 있는 광주의 일신방직 사례와 비교해 봤을 때 광주시 공공기여량이 토지가치 상승분의 54.4% 수준으로 책정된 것에 비하면 우리 시의 경우는 성과처럼 보일 수 있습니다. 하지만 금액을 비교해 보겠습니다. 광주 일신방직 토지가치 예상 상승분은 1조 835억 원으로 그중 공공기여량은 54.4%인 5899억 원 정도입니다. 100% 환수를 받는다고 이야기하는 전주시 공공기여량의 무려 248%에 해당하는 금액임에도 광주 시민들은 공공기여량이 미흡하다고 지적하는데 전주시는 이처럼 대규모 개발 사업에 있어서 어떻게 이와 같이 안일한 태도를 취하는 것인지 이해하기가 어렵습니다. 시장께 질문드리겠습니다. 아무리 광역시임을 감안하더라도 또 규모 면에서 대한방직 부지보다 30% 정도 크다고 하더라도 토지가치 예상 상승분이 전주 2380억 원, 광주 1조 835억 원으로 무려 8455억 원이나 차이가 날 수는 없다고 생각합니다. 100% 환수를 마치 성과인 양 자랑하시는 시장께서는 현재 책정된 토지 감정평가 결과가 적정하다고 생각하십니까? 적정하다고 생각하신다면 그 이유에 대해 설명해 주시고 적정하지 않다고 생각하시면 문제가 무엇이며 어떻게 보완할 예정이신지 말씀해 주시기 바랍니다. 상식적인 차원에서 생각해 보겠습니다. 투자 비용만 6조 원이 넘는 사업입니다. 공동주택과 쇼핑몰, 호텔, 470m 관광타워 등이 들어서는 사업이 정상 궤도에 안착하면 단기적으로는 공동주택과 오피스텔 분양에 따른 수익과 장기적으로는 수익 시설 운영으로 얻는 수익 등 막대한 이익이 예상되는 토지의 종후 평가 금액이 6210억에 불과하다는 것이 과연 상식적으로 납득할 만한 평가일까요? 원도심권에 위치한 전주종합경기장 부지 감정평가 가격보다 토지 이용 가치가 훨씬 높을 것으로 판단되는 대한방직 부지 평가 가격이 평당 330만 원이 낮게 책정되었다는 점도 쉽게 수긍하기 어려운 부분으로 감정평가에 있어서도 의문을 제기하지 않을 수 없는 상황입니다. 전주시는 사전 협상안으로 공공기여량 2380억 원 중 교통개선대책으로 홍산로 지하차도 약 700억 원, 마전들로 교량 설치 122억 원 등 약 1000억 원 규모의 공공기여 시설을 설치한다고 계획하고 있습니다. 하지만 이는 도시교통정비 촉진법과 시행령을 근거로 국토교통부가 고시한 교통영향평가 지침 제20조 사업지구의 외부 교통개선대책 수립 제2항에 따르면 제1항에 따른 교통개선대책의 시행계획에 대하여는 그 시행에 소요되는 비용은 교통문제를 유발하는 자가 부담하는 것을 우선 원칙으로 규정하고 있습니다. 다시 말하면 사업지구의 외부 교통개선대책에 필요한 비용은 교통문제를 유발하는 사업자가 부담해야 하며 공공기여예산은 전주시가 필요한 공원이나 공공임대주택 등 별도의 계획을 수립하여 집행하는 것이 마땅합니다. 관련 법과 규정이 이러함에도 공공기여예산을 교통영향평가에 따른 교통개선대책에 쓰겠다는 발상은 교통영향평가에 대하여 무지하거나 부당하게 사업자에게 특혜를 주고자 하는 의도가 명백하다고 하겠습니다. 또한 교통영향평가에 따라 필요한 교통개선대책의 비용은 토지의 용도변경으로 발생하는 계획 이득이 아닌 구체적인 개발 사업에서 발생하는 개발 이득을 통해 사업자가 부담하는 것이 원칙입니다. 시장께 질문드리겠습니다. 전주시 사전협상 지침 6-3-3에 따르면 첫째, 관련법 및 상위 계획에 따른 시설, 당해 사업부지와 연계되는 기반 시설, 도시계획 결정권자의 정책 실현 등을 위해 필요한 시설 등 공공기여 시설 우선순위가 나열되어 있습니다. 하지만 1000억 원에 해당되는 공공기여 시설은 지극히 사업 제안자의 편익을 도모하는 사업부지 연계 기반 시설로 공공기여 시설로서의 당초 취지를 상실했다고 볼 수 있습니다. 서울시 사전협상 지침의 경우 공공기여 시설의 계획 기준은 지역 균형 발전을 위한 정책 수단의 실현에 기여할 수 있는가, 고용 안정 및 주거 복지와 연계 추진이 가능한가, 주민을 위한 교육, 문화, 복지 시설로 효용성이 있는가 등을 종합적으로 검토하여 계획하도록 되어 있는 반면 전주시는 명백히 법률을 위반하면서까지 사업자에게 막대한 특혜를, 전주시민에게는 손해를 끼치는 배임 행위를 하고 있다고 생각하는데 시장께서는 여기에 대해 어떻게 생각하시는지 입장을 밝혀 주시고 공공성 확보를 위한 공공기여 시설 계획 변경 의지는 있으신지에 대해서 묻겠습니다. 이번 대한방직 부지 개발 사업 전주 관광타워 복합 개발 사업의 핵심은 153층 익스트림타워 건축입니다. 현재 전주시의 인구는 64만 명이며 2021년 기준 주택 수가 29만 호로 이미 주택 보급률이 100%를 넘어섰고 인구 또한 감소 추세로 돌아섰습니다. 원도심과 공동주택 단지는 빈집 등 공동화 문제가 심각한 사회 문제로 번지고 있습니다. 즉 공동주택을 과다하게 건설하는 것은 전주시 전체의 발전을 고려할 때 전혀 도움이 되지 않는 것이며 사업자가 제안한 해당 부지 개발의 유일한 가치는 관광타워 개발을 통한 관광 활성화가 가져오는 지역 경제에 도움일 것입니다. 전주시는 153층 470m 관광타워 건축에 대하여 공동주택 부문과 동시 착공, 동시 준공을 조건으로 내세워 타워를 차질 없이 지을 수 있도록 하겠다고 공언하고 있지만 눈 가리고 아웅 하는 격이라고 생각합니다. 4000세대의 아파트와 오피스텔을 분양받은 시민들이 공사 도중 사업이 중단될 때 받을 피해는 누가 감당할 수 있습니까? 결국 관광타워가 건설되지 않더라도 아파트는 올라갈 수밖에 없는 구조입니다. 부산 롯데타운을 반면교사 삼아야 됩니다. 시장께 질문드리겠습니다. 본 의원은 동시 착공, 동시 준공으로는 구속력을 가질 수 없다고 생각합니다. 이 역시 너무 낙관적으로 전망하고 계신 건 아닌지 심히 우려스럽습니다. 관광타워 건설에 대한 보다 확실한 담보가 필요한데 시장께서는 관광타워 건축이 중도 무산되지 않도록 강제할 수 있는 방안을 가지고 계신지 관광타워 건축의 장기 표류 예방 대책에 대해 말씀해 주시기 바랍니다. 광주시는 일신방직 부지 개발 사업과 관련하여 지난 7월 30일 협약을 체결하면서 공공기여와 랜드마크 특급호텔 이행 각서 제출과 함께 랜드마크 특급호텔 이행력 확보를 위해 해당 사업비의 20%에 해당하는 600억 원을 이행보증증권으로 제출하고 지구단위계획 결정 고시일로부터 2년 6개월 이내에 착공하기로 했습니다. 시장께서는 우리 전주시의 경우에도 이행보증증권 제출 등의 계획이 있는지 답변해 주시기 바랍니다. 본 의원은 전주시가 제출한 옛 대한방직 부지 개발 사업 사전협상 결과에 대하여 이번 시정질문을 통해 다시 한번 반대 입장을 분명히 밝히는 바입니다. 마지막으로 시장께 질문드리겠습니다. 전주시는 옛 대한방직 부지 개발에 따른 이익 환수와 도시계획의 공공성에 앞서 사업주의 부담만 덜어주는 사전 협상안을 전면 수정하고 공공기여금을 재산정해야 한다고 생각하는데 이에 대한 시장의 의견과 실행 의지에 대해 말씀해 주시기 바랍니다. 전주시의 미래를 크게 변화시킬 수 있는 중대한 사업 계획인 개발 사업인 만큼 그간의 의혹을 해소하고 공정하고 투명하게 진정으로 시민을 위한 사업으로 이끌어 나갈 것을 제안합니다. 부디 책임감 있는 시장님의 답변을 바라며 질의를 마치겠습니다. 2024.08.30
- 제406회 제3차 본회의 2023.12.05 화요일 2023.12.05
- 제406회 제3차 본회의 2023.12.05 화요일 2023.12.05
- 제404회 제3차 본회의 2023.09.15 금요일 2023.09.15
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